عامل اصلی پشت پرده گرانی مسکن در ایران فاش شد!

بازار مسکن در سال‌های اخیر همواره یکی از موضوعات چالش‌برانگیز در اقتصاد ایران بوده است. این بازار با نوسانات خود نه‌تنها بر قدرت خرید خانوارها تأثیر می‌گذارد، بلکه اثرات آن در ابعاد شاخص‌های کلان اقتصادی نیز مشهود است.

آیا رشد اجاره‌بها کمتر از انتظارات بوده است؟

بر اساس گزارش‌های موجود، اجاره‌بها در سال جاری نزدیک به ۲۰ درصد افزایش یافته است؛ در حالی که پیش‌بینی‌ها حاکی از افزایش تا ۴۰ درصدی بود. فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد حوزه مسکن، مهم‌ترین دلایل این اختلاف را به کاهش انتظارات تورمی، رکود بازار مسکن و خروج برخی اتباع خارجی از کشور مرتبط می‌داند.

وی توضیح می‌دهد که این وضعیت بیش از آنکه مرتبط با عملکرد دولت باشد، ناشی از عوامل مذکور است. در واقع، مجموعه‌ای از شرایط باعث کنترل نسبی رشد اجاره‌بها در مقابل پیش‌بینی‌های اولیه شده است.

نقش مصالح ساختمانی در قیمت مسکن؛ مهم یا فرعی؟

یکی دیگر از چالش‌های موجود در بازار مسکن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی است. برخی معتقدند این موضوع در رشد قیمت مسکن نقشی اساسی دارد، اما فرشید ایلاتی نظر متفاوتی دارد. او معتقد است هزینه مصالح ساختمانی مانند سیمان و فولاد تأثیر جزئی و محدودی بر قیمت نهایی مسکن دارد.

به‌طور متوسط، هزینه ساخت‌وساز در پروژه‌های شخصی حدود ۱۰ تا ۳۰ درصد و در پروژه‌های دولتی به دلیل حذف هزینه زمین، سهم بیشتری از قیمت نهایی را تشکیل می‌دهد. اما در هر حالت، زمین همچنان عامل اصلی تأثیرگذار بر قیمت مسکن است.

تحلیل سهم مصالح ساختمانی در افزایش قیمت مسکن

فرشید ایلاتی برای شفاف‌تر شدن این موضوع، به تحلیل سهم مصالح ساختمانی می‌پردازد. به گفته او، سیمان تنها حدود ۵ تا ۷ درصد از هزینه‌های ساخت را شامل می‌شود. حتی اگر قیمت سیمان دو برابر شود، تأثیر آن بر قیمت نهایی مسکن کمتر از ۱/۵ درصد خواهد بود. از این رو، در مقایسه با جهش‌های چند ده درصدی قیمت مسکن، این عامل نقش زیادی نمی‌تواند داشته باشد.

او مثالی ارائه می‌دهد تا روشن‌تر شود؛ در مناطقی که متوسط قیمت مسکن حدود ۱۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع است، اگر هزینه ساخت به متری ۱۵ میلیون تومان برسد، سهم ساخت تنها ۱۰ درصد خواهد بود. در مناطق متوسط نیز این نسبت بسیار مشابه است و تغییرات قیمت مصالح تأثیر قابل‌توجهی ندارد.

راهکار اصلی برای مهار قیمت مسکن چیست؟

به گفته این کارشناس، تمرکز بر سیاست‌های مؤثر در حوزه عرضه زمین راهکاری است که می‌تواند تأثیر واقعی بر کنترل قیمت‌ها داشته باشد. به جای کنترل قیمت مصالح، سیاست‌گذاری در زمینه زمین‌های موجود و استفاده بهینه از آنها ابزار مؤثرتری برای مدیریت بازار مسکن خواهد بود.

عامل سهم در هزینه ساخت تأثیر بر قیمت نهایی مسکن

مصالح ساختمانی (سیمان و فولاد)	۵ تا ۷ درصد	کمتر از ۱/۵ درصد
زمین	عامل اصلی	تعیین‌کننده اصلی قیمت
سایر هزینه‌های ساخت	تا ۳۰ درصد	تأثیر متوسط

در نهایت، با توجه به شرایط موجود، اهمیت سیاست‌گذاری در حوزه زمین و مدیریت تقاضا را نمی‌توان نادیده گرفت. این موضوع نیازمند اقدامات جدی از سوی سیاست‌گذاران و نهادهای مسئول است.