الگوی موفق کُره‌ای/ نسخه‌ای جدید برای بازار مسکن ایران!

تاریخچه و روند توسعه مسکن استیجاری در کره جنوبی

پس از جنگ کره در دهه ۱۹۵۰، این کشور با بحران جدی کمبود مسکن مواجه شد. از دهه ۱۹۶۰ به بعد، دولت کره جنوبی با اجرای سیاست‌های بلندمدت در زمینه ساخت مسکن استیجاری اجتماعی، خدمتی بزرگ به اقشار ضعیف جامعه ارائه کرد. همکاری میان دولت و بخش خصوصی، کلیدی‌ترین عنصر موفقیت این مدل بود.

در این سیاست‌ها، دولت زمین‌های لازم را واگذار کرده، یارانه و وام‌های ارزان اعطا می‌کند و شرکت‌های ساختمانی وظیفه اجرای پروژه‌ها را بر عهده دارند. قراردادهای اجاره در این مدل عمدتاً بلندمدت بوده و سقف افزایش اجاره بیش از پنج درصد در سال نمی‌باشد. این ویژگی‌ها به مستأجران امنیت سکونت داده و ثبات بیشتری به بازار ایجاد کرده است.

تناسب اجاره و درآمد خانوارها

یکی دیگر از ویژگی‌های برجسته این مدل، تناسب اجاره با سطح درآمد خانوارهاست. به‌ طور معمول، خانوارها بین ۱۰ تا ۲۰ درصد از درآمد خود را به پرداخت اجاره اختصاص می‌دهند. همچنین، دولت برای دهک‌های ضعیف‌تر از طریق حمایت‌های مستقیم وارد عمل می‌شود. این حمایت‌ها به گونه‌ای است که حتی امکان سکونت بلندمدت ۳۰ تا ۵۰ ساله در واحدهای استیجاری فراهم است، امری که امنیت سکونت را به جای مالکیت خانه در اولویت قرار می‌دهد.

مدل مالی «جونسه» در کره جنوبی

در کنار این سیاست‌ها، کره جنوبی یک نظام مالی ویژه به نام «جونسه» (Jeonse) ارائه داده است. در این روش، مستأجر به جای پرداخت اجاره ماهانه، یک ودیعه بسیار بالا ـ معادل ۵۰ تا ۷۰ درصد ارزش ملک ـ به مالک می‌پردازد. مالک این مبلغ را در بانک یا بازار سرمایه سرمایه‌گذاری نموده و در پایان قرارداد، تمام مبلغ ودیعه به مستأجر باز می‌گردد. این سیستم نه تنها امنیت سکونت را ایجاد می‌کند، بلکه بستری برای پس‌انداز خانوارها فراهم می‌سازد.

چالش‌های فعلی کره جنوبی در حوزه اجاره‌داری

با وجود موفقیت‌های این مدل، کره جنوبی امروز با چالش‌هایی نیز روبه‌روست. رشد سریع قیمت مسکن و کاهش نرخ سود بانکی باعث کاهش کارآمدی سیستم «جونسه» شده است. هزینه‌های بالای ودیعه باعث شده که جوانان دشواری بیشتری برای تأمین مسکن داشته باشند. دولت برای حل این مشکلات، مجموعه‌ای از سیاست‌های حمایتی جدید را اجرا کرده است.

الگوی کره جنوبی و امکان بکارگیری در ایران

این مدل موفق توجه بسیاری از کشورها از جمله ایران را به خود جلب کرده است. در نشست تخصصی میان مسئولان مسکن ایران و نمایندگان کره جنوبی، این الگو به صورت ویژه بررسی شد. کارشناسان ایرانی تاکید کردند که سیاست‌های گذشته در کشور نتوانسته نیاز دهک‌های کم‌درآمد را پاسخ دهد و تجربه کره جنوبی می‌تواند راهی برای اصلاح این روند باشد.

با این حال، اجرای این مدل در ایران نیازمند تطبیق با شرایط اقتصادی، اجتماعی و بودجه‌ای کشور است. استفاده از اصولی مانند مشارکت دولت و بخش خصوصی، قراردادهای بلندمدت و تناسب اجاره با درآمد خانوارها می‌تواند به توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور کمک کند.

الگوی مسکن استیجاری کره جنوبی نشان داده که می‌توان با اتخاذ سیاست‌های درست و جامع، نه تنها به اقشار کم‌درآمد یاری رساند، بلکه امنیت و ثباتی بلندمدت در بازار اجاره ایجاد کرد. با توجه به نیازهای بازار مسکن ایران، این الگو می‌تواند زمینه مناسبی برای اصلاح ساختاری در حوزه اجاره‌داری فراهم سازد.