بحران بزرگ/ مهاجران افغان بازار مسکن را لرزاند!
اقتصاد ایرانی: بازار مسکن در مناطقی با تراکم بالای حضور اتباع افغان، همچنان ثبات نسبی دارد و برخلاف انتظارات، خروج مهاجران تأثیر محسوسی بر کاهش قیمت‌ها نداشته است؛ داده‌های واقعی گویای عدم ارتباط مستقیم میان مهاجرت و افت نرخ مسکن است.
آیا خروج مهاجران باعث کاهش قیمت‌ها شده است؟
برخی رسانه‌ها با استناد به نمونه‌های محدود، از سقوط قریب‌الوقوع قیمت‌ها سخن گفته‌اند. اما بررسی دقیق داده‌های واقعی بازار نشان می‌دهد که این ادعا تا حد زیادی مبالغه‌آمیز بوده و با واقعیت فاصله دارد. تغییرات کنونی بازار بیشتر به یک واکنش روانی در کوتاه‌مدت شبیه است تا آغاز یک روند نزولی پایدار.
ثبات قیمت‌ها در مناطق با تراکم بالای اتباع
یکی از مهم‌ترین نکاتی که باید مورد توجه قرار گیرد، ثبات نسبی قیمت‌ها در مناطقی است که تراکم حضور اتباع خارجی بالاست. اگر فرض خروج اتباع به‌عنوان عامل اصلی کاهش قیمت‌ها صحیح بود، انتظار می‌رفت که در این مناطق افت قیمت محسوسی رخ دهد. با این حال، داده‌ها نشان می‌دهند که چنین کاهشی در این مناطق به وقوع نپیوسته است.
تحلیل روانی و نقش انتظارات در تغییرات بازار
بررسی‌ها نشان می‌دهد که کاهش اخیر قیمت‌ها به‌جای تأثیر عوامل بنیادین، بیشتر نتیجه انتظارات روانی میان خریداران و فروشندگان بوده است. بسیاری از خریداران منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند و برخی از فروشندگان به علت نیاز فوری به نقدینگی، حاضر شده‌اند نرخ خود را تعدیل کنند. در این میان، نقش مهم «انتظارات تطبیقی» در بازار ایران نباید نادیده گرفته شود؛ این عامل روانی می‌تواند تنها بر اساس تغییر فضای ذهنی، بر قیمت‌ها تأثیر بگذارد.
مقایسه قیمت‌ها قبل و بعد از تغییرات
بررسی منطقه میانگین قیمت قبل از تغییرات (هر متر مربع) میانگین قیمت پس از تغییرات (هر متر مربع) میزان کاهش قیمت| تهران و مناطق پیرامونی | ۱۰۷ میلیون تومان | ۱۰۱ میلیون تومان | ۵/۶ درصد |
بازتاب کاهش‌های قیمتی
کاهش حدود ۵/۶ درصدی در میانگین قیمت‌ها، اگرچه در نگاه اول چشمگیر به نظر می‌رسد، اما در برابر رشد سالانه ۲۰ تا ۳۰ درصدی بازار مسکن، بیشتر به‌عنوان یک وقفه کوتاه‌مدت محسوب می‌شود. در واقع، تأثیر این کاهش قیمتی نمی‌تواند ساختار بازار را به‌طور قابل‌توجهی تغییر دهد.
ضرورت تحلیل‌های دقیق‌تر و اجتناب از نگاه تک‌بعدی
این فاصله میان برداشت عمومی و شرایط واقعی، بار دیگر ضرورت تحلیل مبتنی بر آمار و اجتناب از نگاه تک‌علتی را یادآوری می‌کند. در چنین شرایطی، نیاز است تا تمرکز اصلی به مسائل ساختاری و سیاست‌گذاری صحیح در حوزه‌های مرتبط با زمین و انحصار نهادی در عرضه معطوف شود.
در نهایت، به نظر می‌رسد بازار مسکن ایران همچنان تحت تأثیر عوامل بنیادین و ساختاری قرار دارد و تغییرات کوتاه‌مدت روانی نمی‌تواند مسیر بلندمدت آن را به‌طور اساسی تغییر دهد.
