پیش‌بینی انبوه‌سازان از قیمت مسکن پس از فعال شدن مکانیسم ماشه
اقتصاد ایرانی: فعال شدن مکانیسم ماشه و شرایط بلاتکلیف اقتصادی و سیاسی کشور، بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و بسیاری از سرمایه‌گذاران را به سمت نقد کردن دارایی‌هایشان سوق داده است. افزایش فایل‌های فروش با بهانه «مهاجرت» و تعدیل قیمت واحدهای لوکس، از جمله تغییرات اخیر این بازار است.
بازار مسکن تهران این روزها شاهد وضعیت پیچیده‌ای است که با بلاتکلیفی و التهاب همراه شده است. پرونده‌های فروش با عناوینی چون «مهاجرت» افزایش یافته‌اند، اما به گفته کارشناسان، این موضوع بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد تا واقعی. در عین حال، مالکان املاک لوکس و سرمایه‌گذاران مناطق مرفه تلاش دارند دارایی خود را به نقدینگی و ارز تبدیل کنند، در حالی که قشر خریداران خانه‌اولی و متوسط در انتظار شرایط بهتری مانده‌اند.
تاثیر موج مهاجرت بر بازار مسکن
یکی از مهم‌ترین سوالاتی که مطرح می‌شود این است که آیا افزایش فایل‌های فروش با عنوان «مهاجرت» واقعاً می‌تواند بر قیمت مسکن تاثیر بگذارد؟ حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، معتقد است که تاثیرات این موج به دو گروه تقسیم می‌شود:
گروه اول شامل افراد سرمایه‌دار است که معمولاً با فروش املاک لوکس خود تمایل دارند سرمایه‌شان را به ارز تبدیل کنند.
گروه دوم نیروهای متخصص هستند که در صورت داشتن املاک، ممکن است به دلیل شرایط مهاجرت اقدام به فروش کنند. حجم فروش این گروه کمتر از گروه اول است.
او همچنین به این نکته اشاره کرده است که برای فروش املاک بزرگ و گران‌قیمت در مناطق مرفه، مالکان مجبورند قیمت‌ها را تعدیل کنند، زیرا بازار استقبال چندانی نشان نمی‌دهد. در مقابل، املاک ارزان‌قیمت همچنان تقاضای خود را دارند و نیازی به کاهش قیمت جدی نیست.
اثر «مکانیسم ماشه» بر بازار مسکن و اقتصاد
حسن محتشم درباره تاثیر فعال شدن مکانیسم ماشه بر بازار مسکن عنوان کرد که این مکانیسم می‌تواند شرایط اقتصادی کشور را پیچیده‌تر کند. اگر تحریم‌ها تشدید شوند، نتیجه آن خروج سرمایه از بخش‌هایی مانند مسکن به سمت طلا و ارز خواهد بود.
او ادامه داد که در ۱۰ روز اخیر، افزایش حدود ۷ تا ۸ درصدی نرخ ارز و طلا فشار بیشتری بر بازار مسکن وارد کرده است. محتشم اضافه کرد که دولت باید کنترل نوسانات ارز را در دستور کار قرار دهد، زیرا کاهش ارزش پول ملی می‌تواند به بروز بحران‌های جدی‌تر در بخش ساخت و ساز منجر شود.
رکود تورمی و پیامدهای مهاجرت
هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس صنعت ساختمان، با اشاره به وضعیت بازار مسکن ایران گفت که مهاجرت بیشتر به عنوان یک کلیدواژه تبلیغاتی در آگهی‌های فروش دیده می‌شود و داده‌های رسمی موثقی در این زمینه وجود ندارد. این کلیدواژه بیشتر با هدف جلب توجه خریداران استفاده می‌شود.
او همچنین به احتکار املاک توسط بانک‌ها اشاره کرد و تاکید داشت که این موضوع مانع از تنظیم بازار واقعی شده است. به گفته این کارشناس، مهاجرت می‌تواند همزمان دو پیامد متضاد بر بازار داشته باشد:
افزایش عرضه واحدها توسط خانوارهایی که برای تامین هزینه‌های مهاجرت مجبورند املاک خود را بفروشند.
افزایش تقاضا برای ارز به‌منظور مهاجرت که خود باعث افزایش نرخ دلار و قیمت مسکن می‌شود.
آینده بازار مسکن در سایه تحریم‌ها
حسن محتشم پیش‌بینی می‌کند که آینده بازار مسکن وابسته به تحولاتی است که در سیاست خارجی کشور رخ می‌دهد. اگر گشایش‌هایی در رفع تحریم‌ها حاصل شود، ممکن است وضعیت بازار بهبود یابد. اما در صورت تشدید تحریم‌ها و فعال شدن مکانیسم ماشه، چشم‌انداز اقتصادی کشور نامطلوب خواهد بود و اثر آن تا پایان سال یا حتی سال آینده ادامه خواهد یافت.
شرایط خانه‌اولی‌ها و کاهش کیفیت مسکن
هوشنگ فروغمند اعرابی در پایان اشاره کرد که در حال حاضر بسیاری از افراد قادر به تامین مالی برای خرید مسکن مناسب نیستند. این وضعیت باعث شده تا خانه‌اولی‌ها به سوی خرید املاک در مناطق دور از شهر یا با کیفیت پایین در برخی مناطق تهران سوق داده شوند.
برخی محله‌های نامرغوب مانند فرحزاد، زعفرانیه و زرگنده در تهران به عنوان گزینه‌های محدود برای خرید مسکن مطرح شده‌اند. به همین دلیل، بحران بدمسکنی در این مناطق مشهود است.
راهکارها
بررسی وضعیت فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد که عوامل متعددی از جمله افزایش قیمت ارز، رکود تورمی، احتکار املاک و نااطمینانی سیاسی و اقتصادی بر قیمت‌ها تاثیرگذارند. برای کاهش این فشارها، سیاست‌گذاران باید اقدامات موثری در زمینه کنترل تورم، تنظیم عرضه و ایجاد زیرساخت‌های مناسب برای سرمایه‌گذاری سالم در بازار مسکن اتخاذ کنند.
