قیمت روز آپارتمان‌های زیر 40 متر در تهران

اقتصادایرانی:

بازار «میکروآپارتمان‌ها» در پایتخت با یک نابسامانی قابل توجه رو به رو شده است. از یک طرف، علاقه به خرید واحدهایی با متراژ کمتر از 40 مترمربع در میان مردم دیده می‌شود و از طرف دیگر، چنین واحدهایی تنها 2.5 درصد از کل فایل‌های موجود را تشکیل داده‌اند. این وضعیت، واحدهای کوچک‌تر را به یک دارایی باارزش در بازار مسکن تبدیل کرده است؛ پرتقاضا اما کم‌یاب. یکی از دلایل اصلی متمایز شدن این واحدها به نسبت دیگر گروه‌های مسکونی، حجم بالای تقاضا به دلیل محدودیت های اقتصادی و قدرت خرید پایین است که در سال‌های آینده نیز ادامه خواهد داشت. اما به رغم تقاضای زیاد، موانع بزرگی برای تولید این نوع واحدها در شهر وجود دارد.

رونق بازار خرید واحدهای کوچک متراژ

معاملات مسکن در شرایط رکودی شدیدی قرار گرفته و میزان خرید و فروش به پایین‌ترین سطح رسیده است. با این حال، تقاضا برای آپارتمان‌های زیر 40 مترمربع همچنان پررونق است. این واحدها به محلی محبوب برای خرید و سرمایه‌گذاری در تهران تبدیل شده‌اند. بررسی‌های قبلی میانگین متراژ واحدهای پرتقاضا را 53 متر نشان می‌داد، اما به نظر می‌رسد که اولویت بازار اکنون به واحدهای کوچک‌تر تغییر کرده است.

تحرک بیشتر در بازار میکروآپارتمان‌ها

بررسی‌ها حاکی از گسترش تحرک در بین واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از 40 متر و حتی تا 30 مترمربع است. برخلاف رکود در بخش‌های دیگر بازار مسکن، این واحدها از استقبال بی‌سابقه‌ای برخوردارند. بسیاری از خانواده‌ها و سرمایه‌گذاران خرد این آپارتمان‌ها را گزینه‌ای امن به دلیل نقدشوندگی بالا می‌دانند.

علت اصلی محبوبیت میکروآپارتمان‌ها

افزایش قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید افراد و کاهش توان تأمین مالی، باعث شده است تا آپارتمان‌های کوچک به محل امنی برای مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران تبدیل شوند. این واحدها به‌دلیل قیمت کل کمتر از 2 میلیارد تومان ، امکان خرید را برای گروه‌های مختلف از جمله خانه‌اولی‌ها فراهم کرده‌اند. همچنین نقدینگی پایین و جذابیت سرمایه‌گذاری، موجب ارزشمند شدن آنها شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهند که کمیاب بودن این واحدها نیز از دلایل اصلی افزایش ارزش آنها در بازار است.

وام مسکن و تأثیر آن بر واحدهای کوچک‌تر

یکی از نقاط مثبت میکروآپارتمان‌ها، امکان پوشش هزینه خرید از طریق وام مسکن است. وام‌های بانکی برای این واحدها می‌تواند حداقل یک‌چهارم قیمت کل را پوشش دهد که این نسبت در آپارتمان‌های معمولی به کمتر از 10 درصد کاهش پیدا می‌کند. این ویژگی، آپارتمان‌های زیر 40 متر را برای خانوارهایی با توان مالی محدود و همچنین برای سرمایه‌گذاران خرد جذاب‌تر می‌سازد.

موقعیت واحدهای کوچک در مناطق جنوبی تهران

تحلیل‌های قیمت مسکن در «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد که بورس اصلی میکروآپارتمان‌ها در مناطق جنوبی شهر، مانند مناطق 9 تا 18 واقع شده است. متوسط قیمت پیشنهادی این واحدها در این مناطق حدود 71 میلیون و 200 هزار تومان بر مترمربع تخمین زده شده که نزدیک به قیمت متوسط مسکن همان مناطق است.

در این مناطق، واحدهای زیر 40 مترمربع عمدتاً قدمت بالایی دارند و میانگین عمر این ساختمان‌ها حدود 13 سال است، هرچند واحدهای نوساز نیز در بازار موجود هستند.

دلایل بالا بودن قیمت واحدهای کوچک

واسطه‌های ملکی اعلام کرده‌اند که قیمت پیشنهادی برای میکروآپارتمان‌ها معمولا 10 تا 15 میلیون تومان بالاتر از سایر فایل‌ها است. علت اصلی این امر به هزینه‌های بالای ساخت و توان پایین خریداران بازمی‌گردد.

چالش‌های ساخت آپارتمان‌های کوچک در تهران

با وجود تقاضای بالا، سهم ساخت و عرضه این آپارتمان‌ها بسیار محدود باقی مانده است. تنها 2.5 درصد از کلیه واحدهای مسکونی به این گروه تعلق دارد. قوانین سخت‌گیرانه، خصوصاً الزام تأمین پارکینگ برای هر واحد، مانع اصلی تولید این واحدها به شمار می‌رود. این محدودیت باعث شده که سازندگان به ساخت آپارتمان‌های با متراژ بالای 100 مترمربع تمرکز کنند.

در طرح‌های تفصیلی تهران، حداقل مساحت مجاز واحد مسکونی 35 مترمربع می‌باشد؛ اما اجرای این طرح با توجه به الزامات پارکینگ و تراکم، دشوار شده است. به همین علت، این واحدهای کوچک مرجع بازاریابی و تجارت گروه خاصی از خریداران شده‌اند.

ضرورت اصلاح قوانین برای رونق بازار واحدهای کوچک

کارشناسان هشدار داده‌اند که ادامه سیاست‌های فعلی باعث افزایش شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن خواهد شد. با توجه به هزینه‌های بالای اجاره و خرید خانه، اصلاح قوانین ساخت‌وساز در زمینه پارکینگ و تراکم می‌تواند راه‌حلی مؤثر برای افزایش عرضه واحدهای کوچک‌تر و پاسخ به نیاز بازار مصرفی باشد. همچنین، حذف الزامات پارکینگ برای واحدهای ریزمتراژ می‌تواند راهی برای کمک به اقشار کم‌درآمد و خریدارهایی باشد که توان مالی محدودی دارند.