تغییر بزرگ در بازار مسکن/ چه اتفاقی در راه است؟
اقتصاد ایرانی: کاهش تورم بازار مسکن به ۲۰ درصد در سال ۱۴۰۳، پس از جهش ۸۷ درصدی قیمت، از توقف روند افزایشی و تغییر فاز در این بازار خبر می‌دهد.
پس از گذشت سه سال از توقف انتشار آمار رسمی، گزارش‌های جدید حاکی از مشخص شدن متوسط قیمت کشوری مسکن است. بر اساس گزارش‌های دفتر اقتصاد مسکن، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در معاملات سال ۱۴۰۳ به ۳۶ میلیون تومان رسیده است. این داده‌ها نشان‌دهنده پایان یک دوره افزایش سریع قیمت مسکن در شهرهای مختلف کشور و تهران است.
متوسط قیمت مسکن کشوری؛ تورم و روند قیمتی
طبق آمارهای موجود، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ به ترتیب ۱۵.۵ میلیون تومان و ۳۰ میلیون تومان بوده است. بنابراین، تورم مسکن در این دو سال به ترتیب حدود ۳۳ درصد و ۸۷ درصد گزارش شده است، در حالی که در سال ۱۴۰۳ این رقم کاهش چشمگیری یافته و به ۲۰ درصد رسیده است. همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد این کاهش تورم ناشی از افت تقاضای سرمایه‌ای در نتیجه شرایط کلان سیاسی و نظامی در کشور بوده است. این روند نیز باعث شده است که در نیمه اول سال ۱۴۰۴ ثبات نسبی قیمت‌ها و رکود شدید معاملات در شهرهای بزرگ ادامه یابد.
بازگشت بازار به «تنظیمات کارخانه»
شروع دوره رشد شدید قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷ بوده است، سالی که متوسط قیمت آپارتمان در تهران ۷۰ درصد رشد کرد و در سایر شهرها نیز افزایش ۴۰ درصدی تجربه شد. این دوره افزایش قیمت تا سال ۱۴۰۴ ادامه داشت، اما اکنون داده‌ها نشانگر توقف این رالی قیمتی در پایان یک بازه هشت‌ساله هستند. نسبت قیمت مسکن تهران به میانگین کشوری که در دهه ۹۰ حدود ۲.۴ بود و در سال ۱۳۹۷ به ۳.۴ رسید، اکنون به حدود ۲.۴۵ بازگشته است. این موضوع نشان می‌دهد بازار به حالت طبیعی خود نزدیک شده است.
دو سناریوی اصلی برای آینده قیمت مسکن
با رسیدن بازار به شرایط نسبی ثبات، دو سناریو درباره آینده قیمت مسکن مطرح است:
- در سناریوی اول، همچنان تهران نقش پیشتاز را دارد و هر تحول در میزان معاملات یا قیمت‌ها ابتدا در این شهر پدیدار می‌شود.
- در سناریوی دوم، احتمال کمرنگ شدن پیشتازی تهران و انتقال مرکز ثقل تحولات قیمتی به دیگر مناطق کشور مطرح می‌شود.
دیدگاه‌های کارشناسان درباره تغییرات بازار
حجت‌الله میرزایی ، اقتصاددان، به سناریوی نخست معتقد است و می‌گوید: تهران مرکز تحرکات بازار است، چرا که واحدهای کوچک و بزرگ که محرک رشد معاملات هستند، در پایتخت بیشتر از دیگر شهرها یافت می‌شود. همچنین ابوالفضل مشکینی ، کارشناس مسکن، نیز معتقد است ظرفیت تقاضای تهران به دلیل رکود شدید سال‌های گذشته، همچنان بالاتر از سایر شهرهاست.
اما فردین یزدانی ، دیگر اقتصاددان مسکن، تحقق سناریوی دوم را معقول‌تر می‌بیند. به گفته وی، عواملی مثل ریسک‌های سیاسی ، انتقال قدرت خرید به حاشیه شهرها، و خروج تقاضای مصرفی از بازار تهران باعث تضعیف نقش پیشرو پایتخت خواهند شد. او اشاره می‌کند که کمبود توان خرید خانوارها در تهران و محدودیت توسعه شهری ممکن است مرکز ثقل تقاضای مسکن را به شهرهای اطراف پایتخت منتقل کند.
تحلیل نهایی و چشم‌انداز آینده
تحلیل‌ها حاکی از آن است که بازار مسکن کشور در مرحله تغییر رویکرد قرار دارد. به نظر می‌رسد دوره افزایش قیمتی پایان یافته و فاز ثبات نسبی آغاز شده است. اما مسیر آینده قیمت مسکن به موفقیت سیاست‌های کلان در کاهش ریسک‌های اقتصادی ، تحقق ثبات اقتصادی و ایجاد تغییرات اساسی در نوع و میزان تقاضا بستگی دارد.
