سه سناریوی جذاب برای آینده بازار مسکن تا پایان سال 1404
اقتصاد ایرانی: بازار مسکن در رکود تاریخی فرو رفته است؛ اما چشم‌انداز آن به آینده مذاکرات هسته‌ای و تحریم‌ها وابسته است. با توافق هسته‌ای و کاهش تنش‌ها، ثبات قیمت و رونق سرمایه‌گذاری در این بازار پیش‌بینی می‌شود.
در ادامه، سه سناریوی محتمل برای آینده بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ بر اساس این عوامل بررسی می‌شود.
سناریوی اول: مسیر گشایش (توافق و پایان جنگ)
این سناریو خوش‌بینانه‌ترین حالت ممکن است. تحقق آن وابسته به دو شرط است: نخست، حصول توافق در مذاکرات هسته‌ای یا تمدید زمان جهت جلوگیری از بازگشت تحریم‌های شورای امنیت (مکانیسم ماشه) و دوم، تبدیل آتش‌بس کنونی به پایان کامل درگیری‌های نظامی.
اگر این سناریو تحقق یابد، بازار مسکن مسیری مشابه سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ را طی خواهد کرد. در آن دوره، با امضای برجام، ثبات به اقتصاد کلان بازگشت و این روند تأثیر مثبتی بر بخش مسکن داشت. نتیجه آن کاهش انتظارات تورمی، ثبات قیمت مسکن (متوسط رشد سالانه ۵ درصد) و رشد قابل توجه سرمایه‌گذاری ساختمانی (بیش از ۱۰ درصد) بود. در این حالت، بازار از رکود تورمی خارج می‌شود و شرایط هم برای سازندگان (به دلیل پیش‌بینی‌پذیری اقتصاد) و هم برای خریداران مصرفی (به دلیل ثبات قیمت‌ها) مناسب خواهد بود. روند نزولی قیمت واقعی مسکن متوقف شده و بازار به تدریج به تعادل خواهد رسید.
سناریوی دوم: مسیر تقابل (پیچیدگی تحریم‌ها)
این سناریو بر مبنای عدم توافق هسته‌ای و پیچیده‌تر شدن شرایط تحریم‌ها شکل گرفته است. در این سناریو، دو حالت قابل تصور است:
الف) تحریم بدون تنش نظامی
در این حالت، اگر تحریم‌ها تشدید شود ولی ریسک درگیری نظامی کاهش یابد، بازار به الگوی سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ بازمی‌گردد. در آن دوره، بازار مسکن به عنوان پناهگاهی برای حفظ ارزش پول در برابر تورم و جهش نرخ ارز شناخته شد. نتیجه آن رشد شدید قیمت اسمی مسکن (متوسط رشد واقعی سالانه ۳۷ درصد)، اما به همراه کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی (متوسط کاهش سالانه ۷ درصد) بود. در این وضعیت، بازار درگیر رکود تورمی عمیق‌تر شده و خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی بر معاملات حاکم می‌شود، در حالی که مصرف‌کنندگان واقعی از دسترسی به مسکن مناسب بازمی‌مانند.
ب) تحریم همراه با تنش نظامی
این بدترین سناریوی ممکن است. تجربه‌های اخیر نشان داده است که در شرایط وجود ریسک نظامی، خاصیت «پناهگاه امن بودن» از بازار مسکن سلب می‌شود. در چنین وضعیتی، سرمایه‌ها از بخش مسکن خارج شده، رکود معاملاتی و ساختمانی عمیق‌تر شده و سقوط قیمت واقعی مسکن ادامه خواهد یافت.
سناریوی سوم: مسیر ابهام (پایان جنگ، تداوم تحریم)
در این سناریو، پایان کامل جنگ را شاهد هستیم اما مشکلات مرتبط با تحریم‌ها همچنان ادامه دارد. با حذف ریسک نظامی، رکود سنگین بازار فعلی کاهش یافته و روند سقوط قیمت واقعی مسکن متوقف یا کند می‌شود. در این شرایط، بازار از حالت انجماد خارج شده و به وضعیت پیش از فروردین ۱۴۰۳ بازمی‌گردد. با این حال، موتور تورم‌زای تحریم‌ها همچنان فعال است، و بازار به احتمال زیاد به الگوی رکود تورمی سناریوی دوم (حالت الف) بازخواهد گشت. این سناریو روشن می‌سازد که هرچند پایان جنگ شرط لازم برای خروج از بحران فعلی است، اما شرط کافی محسوب نمی‌شود. نتیجه‌گیری: بازاری در انتظار سیگنال‌های سیاسی
تحلیل این سه سناریو آشکار می‌سازد که متغیرهای درونی بازار مسکن مانند قدرت خرید و هزینه تولید فعلاً در برابر عامل‌های غیراقتصادی نظیر جنگ و تحریم تأثیرگذاری ناچیزی دارند. بازار مسکن ایران عملاً به گروگان سیاست خارجی و تحولات منطقه‌ای تبدیل شده و فعالان این بازار بیشتر به اخبار سیاسی چشم دوخته‌اند تا به شاخص‌های اقتصادی. از این‌رو، تا زمانی که غبار ابهامات سیاسی فرو ننشیند، انتظار خروج پایدار از رکود کنونی چندان واقع‌بینانه به نظر نمی‌رسد.
جدول مقایسه سه سناریو
سناریو شرایط نتیجه| مسیر گشایش (توافق و پایان جنگ) | حصول توافق، پایان تنش‌های نظامی | ثبات قیمت‌ها، رشد سرمایه‌گذاری، خروج از رکود تورمی |
| مسیر تقابل (پیچیدگی تحریم‌ها) | عدم توافق، تشدید تحریم‌ها | رکود تورمی عمیق، رشد شدید قیمت اسمی، کاهش سرمایه‌گذاری |
| مسیر ابهام (پایان جنگ، تداوم تحریم) | پایان کامل جنگ، ادامه تحریم‌ها | کاهش رکود سنگین، بازگشت به الگوی رکود تورمی حالت الف |
