دلایل توقف بازار مسکن: چرا رشد متوقف شده است؟
اقتصاد ایرانی: بازار مسکن ایران، از نیاز اولیه به بحران اقتصادی تبدیل شده است؛ جایی که تورم، زمین‌خواری و سیاست‌های ناکارآمد، خریداران و سازندگان را به حاشیه رانده و خانه‌دار شدن را به رؤیایی دور از دسترس بدل کرده است.
در شرایطی که مشکل «خانه‌دار شدن» به یک رویا برای طبقات متوسط و پایین جامعه تبدیل شده است، بازار مسکن ایران تنها یک بازار نیست؛ بلکه به یک چالش پیچیده و ساختاری تبدیل شده است. عوامل متعددی مانند زمین‌خواری‌های قانونی‌شده، تورم‌های بی‌پایان و سیستم‌های ناکارآمد تسهیلاتی در شکل‌گیری این بحران نقش داشته‌اند. امروز نه خریدار قادر به ورود به این بازار است و نه سازنده توانایی ساخت خانه دارد. دولت‌ها نیز با سیاست‌هایی نامنسجم تنها نظاره‌گر عمیق‌تر شدن این بحران بوده‌اند. خانه که باید پناهگاه باشد، حالا به یک کالای لوکس و پرریسک تبدیل شده است. رکود سنگین، سوداگران بی‌مهار و قوانین ناکارآمد سه ضلع مثلثی هستند که بازار مسکن ایران را به قفلی بی‌کلید تبدیل کرده‌اند.
فلج‌شدن بازار مسکن
بازار مسکن همچون یک قفل بزرگ شده است؛ نه کسی توان خرید دارد و نه کسی توان ساختن. تورم افسارگسیخته و قیمت‌های بالا، خریداران و سازندگان را به یک وضعیت غیرقابل تحمل کشانده است. مردم با حقوق محدود و تورم ساعتی، توان به دست آوردن سرپناهی نداشته و سازندگان هم با مشکلات بانکی و مصالح گران قدرت ساخت‌وساز ندارند.
تضادهای بنیادین در بازار مسکن
بازار مسکن که باید سنگری برای ثبات خانوارها باشد، امروز به عرصه‌ای تبدیل شده که تضادهای بنیادین اقتصاد در آن نمایان هستند. این وضعیت نه یک نوسان چرخه‌ای بلکه یک بحران ساختاری عمیق است که حاصل چند دهه سیاست‌های معیوب و منافع خاص است. سرپناه از یک حق انسانی به یک امتیاز طبقاتی سقوط کرده است.
نقش زمین‌داران و تورم
از یک سو، زمین‌داران پرنفوذ با رانت‌های ناشی از کمبود زمین، نقش مخربی ایفا کرده‌اند. این مساله باعث شده سهم زمین در بهای تمام شده مسکن به سطحی غیرقابل قبول برسد. از سوی دیگر، تورم‌های شدید قدرت خرید نیروی کار را به شدت کاهش داده و گردش اقتصادی به سمت سنگ و گچ با ارزش افزوده صفر سوق پیدا کرده است.
رکود در میان انبوه‌سازان
انبوه‌سازان گرفتار رکود فلج‌کننده هستند. با وجود نیاز مبرم کشور به مسکن، تقاضای مؤثر به دلیل ضعف قدرت خرید عملاً به صفر رسیده است. فعالان این صنعت در کنار مشکلات بانکی و سرمایه بلوکه‌شده، از ضعف‌های سیاست‌گذاری ملی نیز شکایت دارند.
بحران در نظام اجاره و رهن
نظام اجاره و رهن به شکلی معکوس و استثمارگرانه، فشار مضاعفی بر مستاجران وارد کرده است. نبود استاندارد در بخش ودیعه، این بخش را به یک مالیات غیرمستقیم تبدیل کرده است. به جای عرف جهانی که سود بازگشتی برای ودیعه تعیین می‌شود، در ایران این ودیعه به کاهش قدرت خرید مستاجر ختم می‌شود.
اصرار بر اجرای طرح‌های غیرواقع‌گرایانه
محمود پژوم، رئیس انجمن انبوه سازان خراسان رضوی، از مشکلاتی مانند بلوک‌شدن سرمایه سازندگان و برنامه‌های غیرواقع بینانه مانند احداث سالانه یک میلیون واحد مسکن انتقاد می‌کند. وی این طرح‌ها را غیرقابل اجرا دانسته و معتقد است که با توجه به چالش‌های موجود، ساخت واقعی ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد در سال ممکن است.
تورم و قدرت خرید
تورم‌های شدید، قدرت خرید مردم را نابود کرده است؛ حتی سازندگان با توجه به قیمت‌های بالای مصالح، قادر به فروش واحدهای ساخته‌شده خود نیستند. تورمی که به طور ساعتی تغییر می‌کند، نه تنها بازار مسکن که بخش‌های دیگر اقتصاد را نیز تحت تأثیر قرار داده است.
آمار رشد قیمت مسکن
مجید گودرزی، کارشناس مسائل اقتصادی، نیز با اشاره به رشد ۷۵۰ درصدی قیمت مسکن طی ۸ سال، این موضوع را یکی از نشانه‌های ضعف عملکرد دولت‌ها در مدیریت حوزه مسکن دانسته است. این رشد قیمتی در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته، افزایش قیمت مسکن طی چندین دهه رقم‌هایی به مراتب کمتر را تجربه کرده است.
وام‌های ناکارآمد
انتقاد از وام‌های مسکن ایران که حتی توان خرید ۶ متر خانه را ندارند، ادامه دارد. در حالی که در کشورهای دیگر وام‌های مسکن با دوره بازپرداخت طولانی و سود پایین ارائه می‌شود، در ایران عملاً وام‌ها تبدیل به بار اضافی برای مردم شده‌اند.
ضرورت اصلاح قوانین
بازار مسکن ایران در وضعیت بحرانی قرار دارد و نیازمند بازتعریف فوری قواعد بازی است. دولت و نهادهای مرتبط باید مسکن را از یک کالای سوداگرانه به یک نیاز ضروری انسانی تبدیل کنند. اصلاح قوانین، کنترل سودهای کاذب و حمایت از سازندگان می‌توانند بازار را از رکود و بحران خارج کنند.
