پیش‌بینی عجیب از بازار مسکن: آیا تا پایان سال باید نگران باشیم؟
اقتصادایرانی: رکود طولانی‌مدت بازار مسکن تحت تأثیر کاهش تقاضای ناشی از تغییرات جمعیتی، افت توان خرید و محدودیت‌های تولید، همچنان ادامه دارد و چشم‌انداز روشنی تا پایان سال برای این بازار متصور نیست.
بازار مسکن برای ماه‌ها در شرایط رکودی باقی مانده و تغییر چشمگیری نسبت به گذشته تجربه نکرده است. محمود اولاد، پژوهشگر حوزه اقتصاد شهری، معتقد است که این رکود ریشه‌های ساختاری دارد و بخشی از آن به وضعیت تقاضا در دهه‌های گذشته مرتبط است.
او توضیح می‌دهد که در دهه‌های پیش، رشد تقاضا برای مسکن عمدتاً به دلیل متولدین دهه ۶۰ شکل گرفت؛ گروهی که در اواخر دهه ۸۰ و ابتدای دهه ۹۰ به سن ازدواج رسیده و تعداد ازدواج‌ها را به حدود یک میلیون مورد در سال افزایش دادند. این حجم بالای ازدواج‌ها، نیاز به مسکن را افزایش داد و بازار را به حرکت واداشت.
اما امروزه با کاهش ازدواج‌ها به حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار مورد در سال، از تقاضای قبلی کاسته شده است. این کاهش تقاضا سبب شده تا رونقی مشابه اوایل دهه ۹۰ دیگر تکرار نشود. حتی تقاضای کنونی نیز تحت سایه رکود تولید و معاملات قرار گرفته است.
کاهش توان خرید و مشکلات اقتصادییکی از عوامل اصلی تشدید رکود، افت شدید قدرت خرید مردم در طی ۷ تا ۱۰ سال اخیر است؛ به‌ویژه در پنج یا شش سال اخیر که فاصله بین هزینه مسکن و درآمد خانوارها در سطح بی‌سابقه‌ای گسترش یافته است.
اولاد بر این نکته تاکید دارد که حتی گرفتن وام نیز به دلیل پوشش کم آن نسبت به قیمت خانه‌ها و اقساط بالایی که با سطح درآمد خانوارها تطابق ندارد، نمی‌تواند نیاز مردم را برآورده سازد.
همچنین کاهش درآمد سرانه حقیقی، امید به بهبود درآمدها را در آینده از بین برده و انگیزه‌ای برای خرید یا سرمایه‌گذاری باقی نگذاشته است. در همین حال، بر خلاف سایر کالاها، مسکن نمی‌تواند با کیفیت پایین‌تر عرضه شود؛ چون مقرراتی نظیر الزامات طراحی، پارکینگ و نمای ساختمان هزینه تولید را در سطح بالایی نگه می‌دارند. بنابراین، وقتی تولیدکنندگان قادر به کاهش هزینه‌ها نیستند و خریداران نیز توان مالی ندارند، خروج عمده‌ای از متقاضیان از بازار رسمی رخ خواهد داد.
او هشدار می‌دهد که این وضعیت می‌تواند منجر به افزایش اسکان در واحدهای بی‌کیفیت، غیررسمی و نامناسب شود.
پیش‌بینی وضعیت آینده بازاراین پژوهشگر اقتصادی بیان می‌کند که تا زمانی که سیاست‌ها یا شرایط اقتصادی به شکل مؤثری تغییر نکنند، انتظار رونق در بازار مسکن در کوتاه‌مدت چندان واقع‌بینانه نیست. حتی در صورت دستیابی به رشد اقتصادی، بعید است که توان خرید مردم به سرعت بازگردد.
او تصریح می‌کند که تنها در حالتی که چشم‌انداز روشن و پایداری برای افزایش درآمدها به وجود آید، ممکن است خانواده‌ها از وام‌ها بهره بگیرند و دوباره به سرمایه‌گذاری روی آورند. اما در غیر این صورت، رکود موجود ادامه خواهد داشت و خروج از آن بسیار دشوار خواهد بود.
