تغییر فرمول کمیسیون املاک/ چه چیزی تغییر کرده؟

حق کمیسیون مشاوران املاک همیشه یکی از موضوعات حساسیتی در بحث قیمت‌گذاری مسکن بوده است. تحلیل‌گران بر این باورند که به دلیل محاسبه حق کمیسیون بر اساس درصدی از قیمت ملک در معامله، آژانس‌های املاک معمولاً تمایل دارند با افزایش قیمت، درآمد بیشتری کسب کنند.

شیوه جدید تعیین تعرفه مشاوران املاک

طبق گزارش بانک اول، به منظور حل این مسئله، هیئت دولت با استناد به قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اقدام به تغییر رویکرد تعرفه کمیسیون مشاوران املاک کرده است. اکنون این حق‌الزحمه بر اساس ضریب‌هایی از ارزش معاملاتی املاک طبق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه خواهد شد. به این ترتیب، قیمت لحظه‌ای ملک هنگام معامله دیگر تأثیری بر تعیین تعرفه مشاوران املاک نخواهد داشت.

لزوم مدیریت حقوقی بنگاه‌های املاک

هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس مسکن: تعدد بنگاه‌های املاک به منزله اعطای حقی به آن‌ها نیست. همان‌طور که سایر صنوف با پیشرفت تکنولوژی کمرنگ شدند، مشاوران املاک هم باید رویکردهای نوین مبتنی بر فناوری را پیاده کنند.

در حال حاضر بنگاه‌های مشاوران املاک دو مسئولیت اصلی دارند: احراز هویت و مالکیت. در سطح جهانی، مشاوران املاک مسئولیت‌های بیشتری به عهده دارند. مثلاً در کشورهای پیشرفته، مشاوران املاک باید تمامی اطلاعات و اسناد ملک را بررسی کنند و از صحت آن‌ها مطمئن شوند. اما در ایران بهتر است بنگاه‌های املاک به‌صورت شرکت‌های حقوقی مدیریت شوند تا از مسئولیت‌پذیری متداوم برخوردار باشند. بدین ترتیب، افراد نمی‌توانند با بستن بنگاه خود از مسئولیت‌های پیشین فرار کنند.

اعتراض به فرمول تازه

سمانه محرمی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، اظهار داشت: حق کمیسیون پیشین برابر با نیم درصد از ارزش معامله (هر طرف ۲۵ درصد) بود. در حالی که این باور وجود داشت که بنگاه‌ها برای افزایش حق کمیسیون، قیمت معاملات را بالا می‌بردند، اما حالا با وجود سامانه‌های آنلاین آگهی ملک، امکان ارائه قیمت‌های غیرواقعی بسیار کاهش یافته است.

طبق قانون جدید، مبلغ کمیسیون باید براساس ارزش منطقه‌ای معاملات که توسط اداره مالیات مشخص می‌شود، محاسبه شود. این موضوع البته مورد اعتراض بنگاه‌های املاک نیز قرار گرفته است. همچنین طبق این قانون، مشاوران ملزم هستند که ۵۰ درصد حق کمیسیون را در بنگاه دریافت کنند و ۵۰ درصد دیگر را پس از ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی بپردازند. علاوه بر این، مشاوران املاک باید از سازمان ثبت مجوز تخصصی دریافت کنند.

در مقایسه با دیگر کشورها، درصد کمیسیون در ایران کمتر دیده می‌شود. به عنوان مثال، این رقم در آلمان بین ۳ تا ۷ درصد، فرانسه ۴.۵ تا ۸ درصد، آمریکا ۴ تا ۷ درصد، امارات ۲ تا ۵ درصد و مالزی بین ۲ تا ۳ درصد است. اما در ایران تا پیش از این تنها نیم درصد محاسبه می‌شد.

عدم مسئولیت‌پذیری بنگاه‌های املاک

احمدرضا سرحدی، پژوهشگر عرصه مسکن، بر این باور است که سامانه‌مند کردن معاملات با توجه به زیرساخت اینترنت کشور، ممکن است چالش‌های جدیدی ایجاد کند. به اعتقاد او، اگر احتمال کلاهبرداری در بنگاه‌های فعلی ۵۰ درصد باشد، در فضای اینترنت این خطر دو برابر خواهد بود.

وی توضیح می‌دهد که مشاوران املاک در سطح جهانی حداقل باید دانش اولیه در زمینه ساختمان‌سازی و بازار مسکن داشته باشند. اما در ایران، بنگاه‌ها تنها مشخصات طرفین معامله را بررسی می‌کنند و پس از اتمام معامله، حق کمیسیون خود را دریافت می‌کنند. این در حالی است که در سایر کشورها، احراز مالکیت توسط بنگاه‌ها می‌تواند مانع از وقوع کلاهبرداری‌ها شود.