چرا خانه‌دار شدن در ایران فقط یک رویاست؟

اقتصادایرانی:

نسبت وام به ارزش یا همان LTV به عنوان یکی از شاخص‌های مهم در بازار مسکن، میزان پوشش قیمت ملک توسط تسهیلات بانکی را نشان می‌دهد.

وام مسکن و نقش نسبت وام به ارزش

به طور مثال، اگر نسبت وام به ارزش ۸۰ درصد باشد، خریدار باید ۲۰ درصد از قیمت ملک را از پس‌انداز خود پرداخت کرده و مابقی را از طریق وام بانکی تأمین کند. هر چه این نسبت بیشتر باشد، فشار مالی بابت پیش‌پرداخت کاهش یافته و امکان خانه‌دار شدن، به ‌ویژه برای افراد فاقد مسکن، افزایش می‌یابد.

در ایران اما نحوه اجرای این شاخص با محدودیت مواجه شده است. آمارها نشان می‌دهند که در سال ۱۴۰۴ نسبت وام به ارزش برای تسهیلات مسکن به طرز خوش‌بینانه، حدود ۲۰ درصد بوده است. این رقم به نوع وام، محل ملک و شرایط اقتصادی متقاضی وابسته است.

جزئیات وام‌های بانکی خرید مسکن

برای مثال در تهران، سقف وام خرید مسکن زوجین یک میلیارد تومان است که باید با نرخ بهره ۲۲.۵ درصد طی ۱۲ سال تسویه شود. علاوه بر این، متقاضی باید مبلغی حدود ۲۵۰ میلیون تومان بابت خرید اوراق حق تقدم پرداخت کند. بنابراین از کل وام، مبلغ ۷۵۰ میلیون تومان قابل استفاده باقی می‌ماند. با افزودن وام تعمیر مسکن به ارزش حدود ۲۸۰ میلیون و کسر هزینه‌های اوراق، کل مبلغ تقریباً برابر یک میلیارد تومان است.

حال تصور کنید قصد خرید یک خانه ۱۰۰ متری در شهر تهران را دارید که متوسط قیمت هر متر مربع آن ۱۰۰ میلیون تومان باشد. طبق این محاسبات، وام مدنظر تنها برای خرید ۱۰ مترمربع کافی خواهد بود و باقی هزینه باید توسط خریدار تأمین شود.

تجربه کشورهای پیشرفته

بررسی بازار مسکن در کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد که افزایش نسبت وام به ارزش، همراه با سیاست‌های حمایتی، می‌تواند به تقویت بازار مسکن کمک کند. در کشورهای اروپایی و منطقه اقیانوسیه، این نسبت معمولاً تا ۹۰ درصد تعیین می‌شود و با نرخ بهره کم و ضمانت دولتی همراه است.

در انگلستان و ایرلند، طرح‌هایی مانند کمک برای خرید (Help to Buy) اجرا شده که ریسک بانک‌ها را کاهش داده و نسبت وام به ارزش افزایش می‌یابد. همچنین کشور هلند با وام‌های سبز، امکان خرید مسکن تا ۱۰۰ درصد ارزش ملک را فراهم می‌کند. این ترکیب سیاستی نه‌تنها دسترسی به مسکن را تسهیل کرده، بلکه ریسک‌های مالی را نیز کاهش داده است.

چالش‌های بازار مسکن ایران

نسبت پایین وام به ارزش در ایران تنها بخشی از مشکل است؛ چرا که تولید سالانه مسکن تنها حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد است، در حالی که میزان نیاز واقعی بازار، دست‌کم یک میلیون واحد می‌باشد.

غلامرضا اسلامی‌بیدگلی، کارشناس مسکن، در این‌باره توضیح داد که ساختار بازار مسکن در هر کشور بر مبنای شرایط اقتصادی و اجتماعی طراحی می‌شود، اما در کشورمان سیاست‌گذاری ضعیف و محدودیت‌های نظارت مالی سبب ایجاد ناهماهنگی شده است.

مقایسه نظام تسهیلات مسکن در ایران و جهان

وی افزود: در آمریکا، وام‌های بلندمدت با بهره‌ٔ پایین (بین ۶ تا ۷ درصد )توسط نهادهایی همچون "فِرِدی مَک" ارائه می‌شوند. اروپا نیز سیاست‌های خود را حول حمایت از جوانان فاقد منزل و توسعه مسکن اجتماعی متمرکز کرده است. در انگلستان، نزدیک به ۳۰ درصد از وام‌های رهنی، ویژه افراد خانه‌اولی است.

در آلمان، بانک‌های رهنی و سازوکارهای مالی خاص توسعه‌گران پروژه‌های مسکن مشارکتی را اجرا می‌کنند. همچنین کشورهای نوردیک بر روی مسکن اجتماعی متمرکز شده‌اند تا مسائل اقتصادی ناشی از مهاجرت را کنترل کنند.

مشکلات نظام بانکی و نرخ بهره‌های بالا

به گفته این کارشناس، نرخ بهره‌های بالا و پایین بودن شدت وام‌دهی در ایران امکان مالی برای خرید مسکن را به شدت محدود کرده است. وی افزود: زمانی که دولت و شهرداری‌ها اوراق مالی را با نرخ‌های ۳۰ تا ۴۰ درصد منتشر می‌کنند، سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت مسکن توجیه اقتصادی پیدا نمی‌کند و همین مسئله موجب نابسامانی در اقتصاد مسکن می‌شود.

راهکارهای پیشنهادی

وی پیشنهاد داد که سیاست‌گذاری‌ها نباید تنها به ساخت مسکن محدود شود، بلکه باید به توسعه زیرساخت‌هایی مانند حمل‌ونقل و خدمات عمومی توجه ویژه‌ای شود. چرا که بسیاری از پروژه‌های مسکونی موجود به دلیل فقدان امکانات زیرساختی، کاربری عملی ندارند.

اسلامی‌بیدگلی خاطرنشان کرد که برنامه مشخصی برای حمایت از خانه‌اولی‌ها در کشور وجود ندارد و طرح‌هایی مانند مسکن مهر نیز، به دلیل نادیده گرفتن نیازهای بنیادی زیرساختی و اقتصادی، فاقد موفقیت لازم بوده‌اند.