پیش‌بینی کاهش قیمت مسکن/شایعات 20 تا 30 درصدی تا پایان سال را بررسی کنید

اقتصادایرانی:

بازار مسکن در ماه‌های اخیر نشانه‌هایی از رکود را به نمایش گذاشته است، و با وجود این، هر از چندگاهی، اظهاراتی جسورانه درباره پیش‌بینی قیمت مسکن منتشر می‌شود که مورد توجه قرار می‌گیرد.

به گزارش بانک اول، حسام عقبایی، رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تهران، در ابتدای مهر ماه سال ۱۴۰۴ درباره کاهش قیمت مسکن اظهار نظر کرد. وی پیش‌بینی کرده است که قیمت مسکن در سراسر کشور ممکن است تا پایان سال جاری، بین ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش داشته باشد. این نوع پیش‌بینی توجه بسیاری را به خود جلب کرده و امیدواری‌هایی را در دل افراد ایجاد می‌کند که به دنبال داشتن یک منزل شخصی هستند.

اما آیا تحقق این پیش‌بینی بدون وقوع شوک‌های بزرگ اقتصادی-سیاسی، نظیر توافق‌نامه‌های پایدار در حوزه سیاست‌های بین‌المللی یا اجرای اقدامات ویژه اقتصادی جامع، واقعاً ممکن است؟ با توجه به داده‌های آماری و شرایط فعلی، این موضوع جای بحث دارد. بیایید عواملی که این پیش‌بینی را تحت تأثیر قرار می‌دهند، بررسی کنیم.

عوامل اصلی تأثیرگذار بر قیمت مسکن: دلار، تورم و طلا

نظارت بر وضعیت فعلی دلار و طلا نشان می‌دهد که شواهدی از کاهش قابل توجه انتظارات تورمی وجود ندارد. این دو عامل حیاتی پیوندی قوی با نرخ تورم دارند و نقش مهمی در تعیین قیمت مسکن ایفا می‌کنند. کماکان، این شاخص‌های اقتصادی با پیش‌بینی کاهش قیمت مسکن در تضاد هستند.

تورم؛ بازیگر اصلی در تعیین قیمت مسکن

بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم به سطح قابل توجهی رسیده است. تورم نقطه به نقطه در مهرماه ۱۴۰۴ به رقم ۴۸.۶ درصد دست یافته که به معنای افزایش هزینه خانوارها تا سقف ۴۸.۶ درصد نسبت به مهرماه سال گذشته است. این آمار حاکی از افزایش قیمت‌ها به طرز چشمگیری است، و تورم ماهانه با جهشی چشمگیر ۵ درصدی، به بالاترین سطح خود در ۴۰ ماه اخیر رسیده است.

زمین و مسکن در ایران اغلب یک دارایی ضدتورمی تلقی می‌شود و با شرایط فعلی تورم بالا، کاهش قیمت در بازار مسکن به دور از انتظار است. این داده‌ها به وضوح نشان‌دهنده چالش‌های بزرگی در راستای تحقق پیش‌بینی کاهش قیمت هستند.

اثر نرخ ارز و طلا بر صنعت ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری

قیمت مسکن رابطه‌ای مستقیم با نرخ ارز و طلا دارد. در آبان ماه ۱۴۰۴، دلار به مرز ۱۰۷،۵۰۰ تومان و بهای هر گرم طلای ۱۸ عیار به ۱۰،۴۰۰،۰۰۰ تومان رسید. هر دو شاخص در وضعیت پایدار و رو به صعود هستند و این امر اثر مستقیمی بر هزینه ساخت و ساز به جا می‌گذارد.

از مواد اولیه پتروشیمی گرفته تا فلزات و تجهیزات وارداتی، بسیاری از عناصر مورد نیاز برای ساخت‌وساز تحت تأثیر قیمت ارز قرار دارند. همچنین، افزایش نرخ دلار و طلا سیگنال‌هایی قوی برای افزایش عمومی قیمت‌ها ارسال کرده که به‌سرعت در بازار مسکن منعکس می‌شود.

به همین دلیل، نمی‌توان انتظار داشت که رکود اقتصادی منجر به کاهش فوری قیمت‌ها شود؛ بلکه این مرحله اغلب با ثبات نسبی یا رشد کند همراه خواهد بود.

علت دشواری کاهش قیمت مسکن در اقتصاد تورمی ایران

با در نظر گرفتن نرخ تورم بالا، ثبات نسبی قیمت دلار و طلا در سطوح بالا، پیش‌بینی کاهش قیمت مسکن در حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد تا پایان سال ۱۴۰۴ بسیار چالش‌برانگیز به نظر می‌رسد. در اقتصادهایی که مبتلا به تورم مزمن هستند، کاهش قیمت‌های اسمی امری نادر است. به‌طور معمول، افزایش‌ هزینه‌ها و قیمت‌ها مانع اصلی در رخ دادن چنین کاهش‌هایی است.

در این شرایط، بهترین وضعیت ممکن، کاهش سرعت رشد قیمت‌ها یا ورود به دوره‌ای از ثبات قیمت‌ها است که در اصطلاح به «رکود تورمی» شناخته می‌شود. حتی در چنین حالتی نیز قدرت خرید مصرف‌کنندگان، با توجه به نرخ تورم اندازه‌گیری می‌شود.

راهکار کاهش ۳۰ درصدی قیمت مسکن

برای تحقق کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن، شرایط خاصی باید فراهم شود که از جمله آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

شوک شدید اقتصادی: دستیابی به توافقات بین‌المللی چشمگیر که منجر به کاهش چشمگیر نرخ ارز شود و انتظارات تورمی را به شدت کاهش دهد.

کاهش ملموس نقدینگی: اقداماتی نظیر بالا بردن نرخ بهره واقعی از سوی بانک مرکزی که باعث جذب نقدینگی به سمت بانک‌ها و کاهش فشار تقاضای سرمایه‌ای باشد.

افزایش ناگهانی عرضه: تحقق سریع طرح‌های دولتی در زمینه ساخت و تحویل مسکن که باعث افزایش عرضه و کاهش قیمت‌ها شود.

استراتژی مناسب برای خرید مسکن در دوران رکود تورمی

در ماه‌های اخیر، بازار مسکن به‌ویژه در کلان‌شهرها شاهد رکود بزرگی بوده است که ناشی از کاهش معاملات و طولانی شدن زمان فروش املاک است. برخلاف تصور عموم، این رکود صرفاً به معنای سقوط قیمت‌ها نیست و بیشتر نشانه‌ای از ثبات قیمت یا رشد کند آن است. این شرایط باعث شده است که انتظارات فروشندگان با انتظار خریداران برای کاهش قیمت مواجه شود.

افرادی که به قصد استفاده شخصی به دنبال خرید مسکن هستند، بهتر است در همین وضعیت رکود وارد بازار شوند؛ چرا که در چنین شرایطی، فروشندگان بیشتر راه تسلیم شده و احتمالاً با آسانی بیشتری مذاکره می‌کنند.