سقوط قیمت مسکن/ رالی رو به پایان است!
اقتصاد ایرانی: میانگین قیمت مسکن در ایران پس از سه سال توقف در انتشار آمار، به ۳۶ میلیون تومان در هر متر مربع رسید و نشان‌دهنده پایان روند افزایش قیمت‌ها در تهران و سایر شهرها است. پایتخت همچنان محور بازار مسکن باقی مانده است.
تازه‌ترین گزارش منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن که بر پایه داده‌های رسمی معاملات آپارتمان در ۱۴۵۶ شهر ایران تهیه گردیده است، نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر متر مربع خانه در سال ۱۴۰۳ به رقم ۳۶ میلیون تومان رسیده است. این گزارش نشانی از اتمام دوره طولانی «رالی قیمتی» در بازار مسکن تهران و سایر شهرهای کشور دارد. آخرین آمار رسمی پیش از این، مربوط به سال ۱۴۰۰ بود و این گزارش جدید، اولین تصویری جامع پس از سه سال از وضعیت قیمت مسکن در کشور ارائه می‌دهد.
اختلال آماری و تغییرات بازار
طی سه سال اخیر، به دلیل تغییر سامانه‌ها و حذف و اضافه‌هایی که در فرآیندهای معاملات مسکن به وجود آمد، نهادهای آماری از احاطه به بازار خارج شدند. مرکز آمار و بانک مرکزی در مدت اخیر قادر به استخراج داده‌های ارزش معاملات مسکن نبوده‌اند. برآوردهای جدید اما نشان می‌دهند که متوسط قیمت آپارتمان‌ها در کشور تا اوایل ۱۴۰۳ در حدود ۳۶ میلیون تومان برای هر متر مربع تثبیت شده است. به همین ترتیب، متوسط قیمت مسکن برای سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ نیز ارزیابی شده است.
کاهش تورم مسکن در کشور
طبق داده‌های موجود، تورم مسکن در سال گذشته در سطح کشور به حدود ۲۰ درصد کاهش یافته است. متوسط قیمت در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ به ترتیب ۱۵.۵ و ۳۰ میلیون تومان بوده که نشان‌دهنده تورم ۳۳ درصدی و ۸۷ درصدی در این دو سال بوده است. این روند با تغییرات بازار مسکن در تهران هم‌جهت بوده است؛ عواملی چون ریسک‌های سیاسی و نظامی اواخر سال تأثیر چشمگیری بر کاهش تقاضای سرمایه‌ای در این بازار داشته‌اند. اکنون در نیمه اول سال ۱۴۰۴، وضعیت بازار در بیشتر شهرها به وضعیت تهران شباهت دارد: «ثبات قیمت نسبی» و «رکود شدید معاملات.»
رالی قیمت مسکن تهران و سایر شهرها
رالی قیمت‌ها از سال ۹۷ آغاز شد و جهشی قیمتی در ملک‌های تهران و سپس دیگر شهرها را به همراه داشت. افزایش قیمت در تهران ابتدا سریع‌تر و بیشتر از دیگر شهرها بود، اما به زودی این تفاوت کاهش یافت و شهرهای دیگر روند تهران را دنبال کردند. این روند در دو دهه اخیر تغییرات متفاوتی را تجربه کرده است. در دهه ۹۰، رشد قیمت مسکن در تهران بیشتر از میانگین کشوری بود، اما در دهه ۱۴۰۰ تفاوت معکوس شد و تورم مسکن در مناطق غیرتهرانی از تهران پیشی گرفت. اکنون، این روند به یک «تعادل» جدید رسیده است.
مرحله جدید: «تنظیمات کارخانه»
داده‌ها نشان می‌دهند که نسبت قیمت مسکن تهران به کل کشور در مقایسه با دهه ۹۰ به حالت «تنظیم اولیه» بازگشته است. این نسبت در سال ۹۷ به عدد ۳.۴ افزایش یافته بود، اما اکنون به حدود ۲.۴۵ برگشته است. این بازگشت نشان از اتمام چرخه‌ای ۸ ساله در بازار مسکن دارد که با تاثیرات تورمی و تنظیم قیمتی همراه بوده است.
آینده بازار مسکن
در حالی که بازار به تعادل نسبی رسیده است، چشم‌انداز آتی آن مورد پرسش قرار می‌گیرد. دو سناریوی اصلی مطرح است: در سناریوی اول، تهران همچنان پیشتاز تغییرات قیمت و معاملات باقی خواهد ماند، در حالی که سناریوی دوم احتمال می‌دهد نقش تهران در این حوزه کاهش یافته و دیگر شهرها مرکز تغییرات بازار شوند. عوامل اقتصادی و اجتماعی مانند ریسک‌های سیاسی، قدرت خرید، و سرمایه‌گذاری‌های منطقه‌ای می‌توانند بر تحقق هرکدام از این سناریوها اثرگذار باشند.
تحلیل و نگاه‌های کارشناسان
کارشناسان بخش مسکن تأکید دارند در صورت رفع ریسک‌های موجود، تهران بار دیگر می‌تواند محور اصلی بازار باشد. با این حال، عواملی نظیر کاهش تقاضای مصرفی در تهران، محدودیت گسترش شهری، و تغییرات اقلیمی می‌توانند باعث شوند شهرهای دیگر در آینده مرکز اصلی تحولات بازار مسکن شوند.
