بحران بی‌سابقه در بازار مسکن؛ موج فرار سرمایه به سوی ارز و طلا!
اقتصادایرانی: سرمایه‌گذاران با تغییر رفتار به سمت دارایی‌های نقدشونده مانند طلا و ارز حرکت کرده‌اند و بازارهایی مثل مسکن و بورس با کاهش توجه و افت سرمایه‌گذاری مواجه شده‌اند.
طلا و ارز همچنان در رأس دارایی‌هایی قرار دارند که در زمان‌های بحرانی و بی‌ثباتی‌های اقتصادی ارزش خود را حفظ می‌کنند. این نوع دارایی‌ها علاوه بر حفظ ارزش، امکان تبدیل سریع به پول نقد را چه در داخل و چه در خارج از کشور دارند. همین ویژگی‌ها موجب شده تا در دوره‌های پرتنش، تقاضا برای طلا و ارز با رشد قابل توجهی مواجه شود. در مقابل، بازارهایی مثل مسکن و بورس از توجه سرمایه‌گذاران خارج می‌شوند و ورود سرمایه به آنها کاهش می‌یابد.
این تغییر رفتار سرمایه‌گذاران باعث اختلال در رابطه سنتی میان نرخ دلار و قیمت مسکن شده است. در حالت عادی، افزایش نرخ ارز به عنوان عامل تورم‌زا، منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. این امر به دلیل بالا رفتن هزینه‌های ساخت، مصالح و حتی افزایش انتظارات تورمی رخ می‌دهد. اما در شرایط بحرانی مانند تنش‌های نظامی شدید، این رابطه مختل می‌شود زیرا سرمایه‌گذاران به دنبال تأمین امنیت سرمایه خود هستند، نه حفظ صرف ارزش دارایی فیزیکی در بازار مسکن.
این موضوع نشان می‌دهد که در شرایط بحران‌های شدید، حتی بازار مسکن که به طور سنتی در ایران به عنوان پناهگاه امن سرمایه شناخته می‌شود، از اولویت سرمایه‌گذاری خارج می‌شود. به عبارت دیگر، اعتقاد تاریخی مردم به رابطه خودکار میان دلار و مسکن در دوره‌های خاص مانند جنگ یا تهدیدهای نظامی وسیع، از پیش‌بینی‌پذیری فاصله گرفته و بازار وارد حالت انتظاری می‌شود. حالتی که در آن نه سازندگان تمایل دارند پروژه‌های جدید را آغاز کنند و نه خریداران به این بازار وارد می‌شوند.
به طور کلی، در دوران نااطمینانی‌های ژئوپلیتیکی، رفتار بازارها بیشتر تحت تأثیر روانشناسی جمعی و شوک‌های خارجی قرار دارد تا داده‌های اقتصادی. این وضعیت نشان‌دهنده نیاز مبرم به بازنگری در تحلیل‌های اقتصادی و کنار گذاشتن رویکردهای سنتی است.
<
تنش‌های نظامی و شکاف موقت میان دلار و مسکن
یک کارشناس اقتصاد مسکن اظهار داشت: «در شرایط تنش‌های نظامی، رفتار سرمایه‌گذاران به سمت دارایی‌های قابل جابجایی و با نقدشوندگی بالا مانند طلا و ارز گرایش پیدا می‌کند. این روند منجر به کاهش استقبال از بازارهایی مثل بورس و مسکن شده و همچنین، همبستگی سنتی میان دلار و مسکن دچار گسست می‌شود.»
بهروز ملکی، تحلیل‌گر اقتصاد مسکن، با بررسی تأثیر جنگ ۱۲ روزه بر بازار، گزارشی درباره چشم‌انداز این بخش ارائه کرد. این گزارش ارتباط تاریخی میان نرخ دلار و قیمت مسکن، واکنش بازار به تنش‌های نظامی و چگونگی تعدیل پس از شوک‌های کوتاه‌مدت را تحلیل کرده است.
ملکی نوشت:
«تاریخچه بازار مسکن نشان‌دهنده ارتباط مثبت میان قیمت مسکن و نرخ دلار است که به واسطه رابطه علّی این دو با نقدینگی شکل گرفته است. به عبارت دیگر، افزایش نقدینگی معمولاً موجب رشد قیمت کالاها و خدمات از جمله مسکن و دلار می‌شود. با این حال، تأثیر این ارتباط در شرایط کوتاه‌مدت ممکن است تحت‌تأثیر عوامل داخلی و خارجی متفاوت باشد.»
او افزود: «در زمان بحران‌های نظامی، گرایش سرمایه‌گذاران به سمت دارایی‌های نقدشونده مانند طلا و ارز افزایش می‌یابد و در نتیجه بازارهایی چون مسکن و بورس با کاهش تقاضا مواجه هستند. این امر موجب گسیختگی رابطه سنتی میان دلار و مسکن در چنین شرایطی می‌شود.»
همچنین تاکید کرد: «معمولاً پس از بروز یک شوک منفی، بازار در معرض بیش‌برآوردی نسبت به ریسک قرار می‌گیرد و به وضعیتی تحت عنوان فروش وحشت‌زده یا پنیک بازار می‌رسد. اما ماهیت این وضعیت، گذرا و کوتاه‌مدت است. به تدریج قیمت مسکن مطابق با میزان ریسکی که بازار معتبر می‌داند، تنظیم می‌شود.»
