پیش‌بینی حساس از بازار مسکن در پاییز ۱۴۰۴ / بخریم یا صبر کنیم ؟!
اقتصاد ایرانی: مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارش جدید خود، نمایی دقیق از روند رو به رشد نابرابری در بازار مسکن ایران ترسیم کرده است. یافته‌های این گزارش نشان می‌دهد که در طول دو دهه اخیر، نه‌تنها شکاف میان دهک‌های پردرآمد و کم‌درآمد کاهش نیافته، بلکه این فاصله به شکل محسوسی بیشتر شده و به یک بحران اجتماعی و اقتصادی بدل گردیده است.
نابرابری‌های افزایشی در بازار مسکن ایران نشان‌دهنده ناکارآمدی سیاست‌های گذشته است. عدم موفقیت در بازگرداندن تعادل به این بازار، فشار مضاعفی بر دهک‌های کمتر برخوردار جامعه وارد کرده و جمعیت اجاره‌نشین را افزایش داده است. این تغییرات، دسترسی اقشار کم‌درآمد و متوسط به خانه‌های ملکی را کاهش داده و در صورت نبود راهکارهای مؤثر، می‌تواند خطراتی برای انسجام اجتماعی و ثبات اقتصادی کشور به همراه داشته باشد.
بررسی‌ها حاکی از آن است که در بازه زمانی سال‌های ۱۳۸۶ تا ۱۴۰۲، خانوارهای ثروتمند توانستند تعداد مالکیت خود را از ۱.۸ میلیون واحد به ۲.۷ میلیون واحد افزایش دهند؛ در مقابل، دهک‌های پایین جامعه تنها موفق شدند تعداد واحدهایشان را از ۹۰۰ هزار به ۱.۴ میلیون برسانند. این وضعیت نشان‌دهنده رشد نامتوازن مالکیت ملک و عدم بهره‌مندی دهک‌های پایین از ساخت‌وسازهای جدید است.
دهک‌های پایین جامعه از چرخه مالکیت عقب افتاده‌اند و بیش از گذشته به اجاره‌نشینی وابسته شده‌اند. به‌عنوان نمونه، سهم دهک اول از اجاره‌نشینی از ۳ هزار خانوار در سال ۱۳۸۶ به ۶ هزار خانوار در سال ۱۴۰۲ افزایش یافته است.
دلایل تشدید نابرابری در بازار مسکن
۱. سیاست‌گذاری ناکارآمد: تغییر جهت سیاست‌های دولتی به سمت واگذاری ساخت‌وساز به بخش خصوصی، ساخت‌وسازها را به مناطق پردرآمد هدایت کرده و اقشار ضعیف را از دسترسی به مسکن محروم کرده است.
۲. سوداگری: تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه‌ای، باعث تمرکز تولید واحدهای مسکونی برای سرمایه‌گذاری به جای سکونت شده است.
۳. تورم عمومی: تورم بالای اقتصاد ایران موجب افزایش مداوم قیمت زمین و ساختمان شده و دهک‌های پایین را از چرخه مالکیت خارج کرده است.
۴. ضعف نظام وام‌دهی: وام‌های مسکن با نرخ بهره بالا و شرایط بازپرداخت سخت، برای اقشار کم‌درآمد غیرقابل استفاده شده‌اند.
۵. ناکارآمدی طرح‌های دولتی: طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی با مشکلات اجرایی، مالی و کمبود زمین مواجه شدند.
چالش‌های مهم بازار مسکن در ایران
۱. گرانی غیرمنطقی واحدهای مسکونی: نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارها بسیار بالاست و خانوارها برای خرید خانه نیاز به بیش از ۳۰ سال پس‌انداز دارند.
۲. افزایش اجاره‌نشینی: هزینه‌های بالای اجاره‌خانه باعث کاهش قابل توجه رفاه اقتصادی دهک‌های پایین شده است.
۳. نبود قوانین اجاره‌داری مدرن: بازار سنتی اجاره‌داری، مستاجران را در معرض روابط نابرابر با مالکان قرار داده است.
۴. کمبود مسکن حمایتی: سهم پایین دولت در ایجاد خانه‌های اجتماعی برای دهک‌های ضعیف به نابرابری‌ها دامن زده است.
۵. تمرکز بر کلان‌شهرها: ساخت‌وسازها عمدتاً به تهران و چند شهر بزرگ محدود شده و این تمرکز، مهاجرت به این مناطق را افزایش داده است.
بررسی طرح‌های دولت‌ها برای رفع بحران مسکن
مسکن مهر (دولت نهم و دهم): طرحی با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد که به دلیل مکان‌یابی نامناسب، تامین مالی ناقص و کیفیت پایین، نتوانست تمامی اهداف خود را محقق کند.
مسکن اجتماعی (دولت یازدهم): این طرح به دلیل عدم اجرای گسترده به شکستی دیگر در رفع نیازهای مسکونی تبدیل شد.
اقدام ملی مسکن (دولت دوازدهم): با تمرکز بر تکمیل واحدهای نیمه‌تمام آغاز شد ولی جهش‌های قیمتی مصالح و مشکلات تامین منابع، چالش‌های جدی پیش روی آن قرار داد.
نهضت ملی مسکن (دولت سیزدهم): هدف ساخت چهار میلیون واحد در چهار سال، اما مشکلات زیرساختی و مالی مانع تحقق اهداف گسترده این طرح شد.
چشم‌انداز آینده بازار مسکن
با توجه به داده‌های موجود، شکاف طبقاتی در بازار مسکن ایران عمیق‌تر شده است. برنامه‌ها و سیاست‌های دولتی تاکنون نتوانسته‌اند به‌طور مؤثر نیاز اقشار کم‌درآمد را رفع کنند. تورم، سوداگری و ضعف اجرایی برنامه‌ها، امید خانه‌دار شدن را برای بسیاری از شهروندان دور از دسترس کرده است.
برای اصلاح این وضعیت، دولت باید اقداماتی از قبیل کاهش سوداگری در بازار، ارائه وام‌های مناسب، توسعه مسکن اجتماعی و جهت‌دهی فعالانه به ساخت‌وسازها برای اقشار ضعیف را در دستور کار قرار دهد. در غیر این صورت، بحران مسکن به معضلی اجتماعی تبدیل خواهد شد که نشانه‌های اولیه آن در رشد اجاره‌نشینی و افزایش حاشیه‌نشینی قابل مشاهده است.
