چالش ۸۹ ساله تهرانی‌ها برای خرید خانه
اقتصادایرانی: زمان دست‌یابی به خانه در تهران به ۸۹ سال رسید؛ در سایر شهرها نیز خانوارها برای خانه‌دار شدن به انتظار ۴۹ ساله نیاز دارند.
شاخص تازه‌ای که نشان‌دهنده «مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن» خانوارهای ایرانی است، مورد بررسی قرار گرفته است. بر اساس این آمارها، زندگی در خانه‌ای متعلق به خود، برای یک فرد ایرانی با نرخ پس‌انداز و قیمت فعلی آپارتمان به بیش از ۴۹ سال انتظار نیاز دارد.
در تهران این انتظار به رقمی باورنکردنی «۸۹ سال» می‌رسد. این فاصله مدت‌دار میان مستاجران و مالکیت خانه، با استفاده از داده‌های درآمدی و قیمت‌ها در سال ۱۴۰۳ محاسبه شده است و نسبت به سال قبل به شکلی محسوس کاهش یافته. سه عامل اصلی پشت این کاهش هستند، که یکی از آنها ارتباط با «تنش‌های جنگی در منطقه» دارد.
پایانی نزدیک برای سال‌های دور از خانه؟
با توجه به تغییرهایی که در سال گذشته در بازار مسکن و همچنین مدیریت مالی خانوارهای ایرانی اتفاق افتاد، فاصله میان مستاجران و «مالکیت خانه» به شکلی قابل توجه کم شده است. با وجود این، مسیر رسیدن به خانه‌دار شدن هنوز بسیار طولانی‌تر از استانداردهای جهانی به نظر می‌رسد.
مرکز آمار ایران، به تازگی داده‌های مربوط به وضعیت درآمد و هزینه‌های خانوار را برای سال ۱۴۰۳ به‌روزرسانی کرده است. این اطلاعات برای محاسبه دو شاخص کلیدی به کار رفته‌اند: «دسترسی به مسکن» و «مدت انتظار برای خانه‌دار شدن». این شاخص‌ها به ترتیب تعداد سال‌هایی را که یک خانواده باید برای خرید یک واحد مسکونی متعارف صرف کند، با درآمد سالانه یا پس‌انداز سالیانه نشان می‌دهند.
چند دهه برای رسیدن به کلید خانه؟
امروزه با توجه به درآمد و پس‌انداز سالانه خانوارهای ایرانی در سال ۱۴۰۳ و محاسبه متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان، مشخص شده است که ایرانی‌ها برای خرید یک واحد آپارتمان ۱۰۰ مترمربعی با کنار گذاشتن تمام درآمد خود به ۱۰ سال زمان نیاز دارند. اما اگر این مسئله برای تهرانی‌ها محاسبه شود، این زمان به ۱۸ سال می‌رسد.
این تخمین‌ها البته مشروط به این هستند که «قیمت مسکن تنها به اندازه رشد درآمد خانوارها افزایش یابد». امری که در تاریخ تورم مسکن ایران چندان معمول نیست. سطح استاندارد جهانی برای شاخص «دسترسی به مسکن» کمتر از ۱۵ سال است که نشان‌دهنده مدیریت مناسب بازار مسکن و وجود رفاه مسکونی برای خانوارها است.
در نتیجه، وضعیت «دسترسی به مسکن» در ایران فاصله زیادی با استاندارد جهانی دارد و بیشتر از رفاه، شدت «فقر مسکن» را نشان می‌دهد. اما حتی بیشتر از این شاخص، شاخص «مدت انتظار برای خانه‌دار شدن» وضعیت واقعی را به نمایش می‌گذارد. در این شاخص مهم، جا‌گذاری کل درآمد برای خرید خانه فرضی غیرممکن است. از این رو محاسبه مدت انتظار مبتنی بر پس‌انداز سالانه افراد انجام می‌شود.
سال گذشته نرخ پس‌انداز خانوارها در ایران و تهران وضعیتی بهتر از سال قبل خود داشت. این بهبود در شرایطی رخ داد که تغییر مثبتی در وضعیت عمومی معیشت خانوارها دیده نمی‌شد. دلایل احتمالی این اتفاق شامل «احتیاط در هزینه‌کرد» و همچنین «رشد ارزش دارایی‌های خانوار» از جمله ملک است.
میزان پس‌انداز خانوارهای ایرانی از ۱۸ درصد در سال ۱۴۰۲ به ۲۱ درصد در سال ۱۴۰۳ رسید. در تهران نیز این نرخ از ۱۳ درصد به ۲۰ درصد افزایش پیدا کرد. بر همین اساس، مشخص شده است که دست یافتن به خانه در ایران ۴۹ سال و در تهران ۸۹ سال زمان نیاز دارد. در شرایط ایده‌آل، انتظار برای خانه‌دار شدن به سطوح متعارف مانند ۵ سال یا کمتر کاهش پیدا خواهد کرد.
<
آیا انتظار خانه‌دار شدن کوتاه شده؟ عوامل دخیل چه هستند؟
تحلیل‌ها نشان می‌دهند که شاخص «مدت انتظار برای خانه‌دار شدن» خانوارها در بازار مسکن ایران کاهش یافته است. این مدت در سال ۱۴۰۲، برای کل کشور ۵۹ سال و برای تهرانی‌ها ۱۵۲ سال تخمین زده شده بود. در آمارهای آن زمان، فاصله مربوط به تهران به بیش از «یک قرن و نیم» می‌رسید.
هم‌اکنون، با ارزیابی داده‌های سال ۱۴۰۳، این مدت انتظار بیش از ۴۰ درصد کاهش یافته است. سه عامل اصلی پشت این بهبود دیده می‌شود. نخستین عامل، کاهش رشد قیمت مسکن در سال گذشته تحت تأثیر تنش‌های منطقه‌ای و احتمالات سیاسی بود. تورم مسکن به حدود ۱۵ درصد رسیده که بسیار کمتر از تورم ۶۰ درصدی سال قبل است.
عملکرد نسبی ثابت قیمت مسکن به‌ویژه در تهران، تأثیر مهمی بر کاهش فاصله نجومی خانوارها تا مالکیت خانه گذاشته است. از سوی دیگر، نرخ رشد درآمد خانوارها در سال گذشته از نرخ تورم مسکن پیشی گرفت. متوسط رشد درآمد در مناطق شهری ۳۳.۶ درصد و در تهران ۲۹ درصد بود. همچنین، بهبود نرخ پس‌انداز خانوارها سومین عامل در کوتاه شدن مدت انتظار به شمار می‌رود.
هرچند این افزایش نرخ پس‌انداز ممکن است برای مستاجران محسوسی نداشته باشد، اما کلیت این آمارها نشان‌دهنده روند مثبتی است. با این حال، مدت انتظار برای خانه هنوز به شکلی «غیرمعمول طولانی» است. برای تهرانی‌ها این رقم ۶ برابر استاندارد بوده و برای کل کشور ۳ برابر سطح متعارف است.
پیامدهای شاخص انتظار چیست؟
در شرایط طبیعی، زمان لازم برای دسترسی یک خانوار به خانه با پس‌انداز باید حدود ۱۵ سال باشد. بنابراین کاهش مدت انتظار در تهران نسبت به سال قبل علیرغم مثبت بودن، هنوز از استانداردهای جهانی فاصله بسیاری دارد.
وضعیت فعلی خانوارهای ایرانی بیشتر «عمق فقر مسکن» را نشان می‌دهد. گزارشی که پیش‌تر در همین زمینه منتشر شده بود، حاکی بود که نرخ فقر مستاجران به ۴۰ درصد رسیده که بالاترین میزان دو دهه اخیر است.
در بعد نابرابری، دهک‌های مختلف جامعه میزان دسترسی متفاوتی به خانه دارند. در حالی‌که تعداد خانه‌دارهای دهک دهم دو برابر افزایش یافته، این رقم برای دهک اول تنها ۶۰ درصد رشد داشته است. ۱۰۰ درصد مستاجران دهک اول جامعه از سطح «فقر» عبور کرده‌اند.
هزینه‌های بالای اجاره مسکن در سال‌های اخیر باعث شده که پس‌انداز خانوارها به شدت کاهش یابد. این در شرایطی است که دو گزینه مهم برای خانه‌دار شدن (پس‌انداز و دریافت وام خرید مسکن) در ایران کم‌اثر و ناکارآمد هستند.
