خطر خاموش در بازار مسکن

از دلایل اصلی رکود بازار می‌توان به عوامل اقتصادی، انتظار برای کاهش قیمت‌ها و اصلاحات احتمالی سیاستی اشاره کرد که منجر به کاهش شدید معاملات شده است. فروشندگان به امید رسیدن به قیمت‌های مناسب صبر می‌کنند و خریداران به خاطر قیمت‌های بالا و محدودیت مالی، تمایلی به خرید ندارند. این روند باعث افزایش رکود و کاهش چشمگیر معاملات شده و نگرانی‌ها از ادامه این وضعیت افزایش یافته است.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن اعلام کرد که بیشترین اطلاعات ثبت شده در سامانه خودنویس از شهریور ۱۴۰۳ تاکنون، ماهانه به حدود ۹۰۰ هزار معامله خرید و فروش مسکن می‌رسد.

نقش سامانه خودنویس در مدیریت قراردادها

نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در توضیح تغییرات سامانه ثبت معاملات، گفت که از سال ۱۴۰۲، به منظور ایجاد فضایی قانونی برای قراردادهای اجاره رایگان مسکن، ثبت این معاملات در سامانه ایران املاک متوقف و سامانه جدیدی با نام «خودنویس» جایگزین آن شد. از مردادماه سال ۱۴۰۳، معاملات خرید و فروش نیز به سامانه خودنویس منتقل شدند.

او اضافه کرد که انتقال اطلاعات به سامانه جدید منجر به وقفه‌هایی در انتشار آمار مسکن شد. یکی از دلایل این وقفه‌ها «مشکلات زیرساختی سامانه خودنویس» بود که امکانات لازم برای پردازش داده‌ها مشابه سامانه ایران املاک را دارا نبود. طی یک سال گذشته، رفع این مشکلات زیرساختی در وزارت راه و شهرسازی در دستور کار قرار گرفت.

چالش‌های انتشار آمار قیمت مسکن

رزبان به موضوع کاهش فراوانی داده‌های سامانه خودنویس اشاره کرد و گفت این کاهش، امکان انتشار آمار رسمی را محدود کرده است. وی خاطرنشان کرد که این روند کاهش معاملات از ماه‌های پایانی فعالیت سامانه ایران املاک شروع شده بود و وجود آمارهای ناکافی ممکن است داده‌ها را به اشتباه تفسیر کند و سیگنال‌های نادرستی به بازار بدهد.

وی همچنین از عوامل دیگری مانند دو سامانه‌ای شدن ثبت معاملات خبر داد که باعث شد بخشی از معاملات در سامانه دیگری به نام «کاتب» وابسته به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شود. این موضوع، دسترسی به اطلاعات کامل برای استخراج آمار قیمت مسکن را دشوار کرد.

چالش در تحلیل معاملات ثبت شده

رزبان با اشاره به کاهش شدید تعداد معاملات این سامانه، افزود که تعداد معاملات ثبت شده در سامانه خودنویس از متوسط ماهانه ۳ تا ۴ هزار معامله در سال‌های اخیر، به کمتر از هزار معامله رسیده است. به عنوان مثال، در برخی ماه‌ها حتی این رقم به ۴۰۰ معامله کاهش یافته است.

وی تأکید کرد که کاهش تعداد معاملات تأثیر مستقیم بر تحلیل قیمت‌ها دارد و اطلاعات موجود نمی‌تواند میانگین قیمت دقیق مسکن در شهر تهران را ارائه دهد.

تاثیرات پروژه‌های ساختمانی بر آمار قیمت‌ها

رزبان همچنین به نقش پروژه‌های ساختمانی در تغییر متوسط قیمت‌ها اشاره کرد. به عنوان مثال، در یک ماه خاص، شکل‌گیری تعداد زیادی معامله در یک منطقه به فروش واحدهای یک پروژه بزرگ ساختمانی مرتبط بوده است که این امر تحلیل‌پذیری قیمت‌ها را سخت‌تر کرده است.

وی در ادامه افزود که این شرایط باعث شده میانگین قیمت‌های ثبت شده به عوامل گمراه‌کننده وابسته شود و استناد به این آمار به لحاظ آماری ممکن نباشد.

راهکارهای بهبود میانگین قیمت مسکن

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن اعلام کرد که داده‌های موجود پس از پردازش در اختیار مرکز آمار و بانک مرکزی قرار گرفته‌اند، اما به دلیل ناکافی بودن اطلاعات و مشکلات موجود، این نهادها از انتشار آمار خودداری کرده‌اند.

رزبان اشاره کرد که اگرچه روند کلی قیمت‌ها مشخص است، اما نمی‌توان بر اساس داده‌های موجود میانگین دقیق قیمت را اعلام کرد.

وی در پایان تأکید کرد که فرآیند تجمیع اطلاعات سامانه‌های کاتب و خودنویس به همراه تلاش برای ایجاد روش‌های جدید استخراج داده‌های آماری دقیق، در سیاست‌های معاونت مسکن و وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است.