نشانه‌های بحرانی بازار مسکن؛ آژیر خطر در ابتدای هفته!
اقتصاد ایرانی: بازار مسکن ایران به مرحله‌ای بحرانی رسیده است؛ کاهش اعتماد به پول ملی و رکود معاملات، روش‌های خلاقانه‌ای مانند تهاتر املاک با کالا را جایگزین معاملات سنتی کرده و تصویر تازه‌ای از اقتصاد کشور را ارائه می‌دهد.
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر شاهد تحولاتی غیرمنتظره بوده است. سقوط معاملات، کاهش شدید نقدینگی و تنزل اعتماد به پول ملی، به ظهور شکل‌های جدیدی از معامله در این حوزه منجر شده است؛ فرآیندهایی که تا چندی پیش تصور وقوع آن‌ها دشوار بود.
یکی از شیوه‌های جدید، پدیده‌ای با عنوان «معاوضه یا تهاتر مسکن با کالا» است. مالکان و سازندگان به منظور فروش سریع‌تر املاک خود، از این روش استفاده می‌کنند. آگهی‌های این‌چنینی به‌ویژه در ماه‌های اخیر افزایش یافته‌اند و شامل معاوضه آپارتمان با خودرو، طلا، ارز، کارخانه یا املاک بزرگ‌تر هستند. این تغییر چشم‌اندازی تازه را به نمایش می‌گذارد، در حالی که بازار سنتی دیگر بر مسیر پول و وام نمی‌گردد.
هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس صنعت ساختمان، این پدیده را بررسی کرده و آن را نشانگر بحران عمیق اقتصادی و ضعف سیاست‌گذاری در بخش مسکن توصیف کرده است.
پدیده معاوضه؛ بازتابی از بی‌اعتمادی
فروغمند اعرابی با توضیح تفاوت میان «تهاتر» و «معاوضه»، بیان می‌کند که آنچه امروز در بازار رونق گرفته بیشتر به مفهوم معاوضه نزدیک است؛ یعنی جابجایی مستقیم کالاها بدون واسطه پول. او تاکید دارد: «در شرایط کنونی ارزش پول، به عنوان واسطه معامله، نزد بسیاری کاهش یافته است و مردم ترجیح می‌دهند به طور مستقیم کالاها را مبادله کنند. این تغییر، بیانگر کاهش اعتبار پول ملی و اعتماد عمومی به نظام مالی کشور است.»
وی ادامه می‌دهد: «این معضل اقتصادی، روابط غیررسمی و مبهمی را در بازار ایجاد کرده است که سلامت و کارآمدی معاملات را به خطر انداخته و می‌تواند زیان‌هایی جدی در کیفیت ساخت‌وساز به همراه داشته باشد.»
رکود گسترده و سیاست‌گذاری‌های ناکارآمد
فروغمند اعرابی در بررسی دلایل گسترش معاوضه ملک توضیح می‌دهد: «یکی از مشکلات اصلی، رویکرد اشتباه سیاست‌گذاری‌هاست که هنوز قادر نبوده مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی و در دسترس برای اقشار مختلف تبدیل کند. به این ترتیب، اقشار متوسط و ضعیف جامعه به‌تدریج توان خرید و دسترسی به مسکن را از دست داده‌اند.»
او افزود: «قوانین مالیاتی، مانند مالیات بر خانه‌های خالی، با تأخیر اجرا شده‌اند و چالش‌های فراوانی در مسیر تحقق آن وجود دارد. در بسیاری از کشورهای جهان، این ابزارها برای تنظیم بازار موثر بوده‌اند، اما نبود یا اجرای ناقص این قوانین در ایران باعث شده روش‌هایی همچون معاوضه رواج بیشتری پیدا کند.»
وی همچنین به پذیرش معاوضه در پروژه‌های بزرگ‌مقیاس دولتی و خصوصی اشاره می‌کند: «سازنده‌هایی که در پروژه‌های وسیع ترجیح می‌دهند ملک خود را با کالا معاوضه کنند، در واقع به ضعف نظام بانکی و بی‌اعتباری تأمین مالی نقدی صحه می‌گذارند. چنین رویکردی نشان‌دهنده بحران نظام مالی کشور است.»
بی‌کیفیتی ساخت‌وساز و خطر گسترش معاملات غیررسمی
فروغمند اعرابی هشدار می‌دهد که در صورت ادامه روند فعلی، بازار رسمی مسکن با چالش‌های عمیق‌تری مواجه خواهد شد. وی تاکید دارد که بی‌اعتمادی میان طرفین معامله و کاهش اعتبار قراردادها ممکن است کیفیت ساخت‌وساز را تحت تأثیر قرار دهد و حتی محیط شهری را دچار پیامدهای جدی کند؛ از جمله تحول در نظم شهری و گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی که شکاف‌های اجتماعی را شدیدتر می‌کند.
او همچنین به معضلات بین‌بازاری معاوضه اشاره می‌کند: «معاوضه ملک با کالاهای دیگر، نوعی انتقال سرمایه میان بازارهای مختلف است، اما این روند به منزله ایجاد رونق اقتصادی نیست. بالعکس، چنین اقداماتی می‌تواند منجر به حباب در ارزش کالاهای مقصد شود و بحران‌های بیشتری ایجاد کند.»
بی‌توجهی به اقشار متوسط
این کارشناس بر ضرورت اصلاح سیاست‌گذاری‌ها و توجه به گروه‌های متوسط تاکید می‌کند: «کارمندان، معلمان و سایر اقشار متوسط جامعه، نقشی اساسی در اقتصاد دارند؛ اما متاسفانه در سیاست‌های مسکن مغفول مانده‌اند. اقدامات جدیدی مانند توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای، استفاده از فناوری‌های نوین مالی و مولدسازی دارایی‌های دولت می‌توانند بارقه‌ای از امید در این عرصه ایجاد کنند.»
سیگنالی جدی برای اصلاحات ساختاری
فروغمند اعرابی در پایان سخنان خود خاطرنشان می‌کند: «پدیده معاوضه یک آژیر خطر است که نشان‌دهنده وضعیت غیرعادی بازار مسکن می‌باشد. لازم است که سیاست‌گذاران جسارت به خرج داده و به اجرای طرح‌های نوآورانه مانند توکنیزه کردن دارایی‌ها یا مسکن متری بپردازند. حتی اگر برخی پروژه‌ها موقتا شکست بخورند، تجربه آنان می‌تواند زمینه‌ساز سیاست‌های مؤثرتر در آینده باشد.»
