قانون اجاره ۱۴۰۴ تغییر کرد!/ پرداخت هزینه‌های ساختمان حالا به عهده کیست؟
اقتصاد ایرانی: تغییرات جدید قانون اجاره در سال ۱۴۰۴، مسئولیت پرداخت هزینه‌های ساختمان مانند شارژ ماهیانه، قبوض خدماتی و تعمیرات اساسی را به‌طور شفاف میان مالک و مستأجر مشخص می‌کند و مانع بروز اختلافات حقوقی می‌شود.
با توجه به افزایش مداوم هزینه‌های زندگی شهری و افزایش ناگهانی قیمت مسکن، بسیاری از افراد تصمیم می‌گیرند به جای خرید خانه، زندگی اجاره‌ای را انتخاب کنند. در چنین شرایطی، قراردادهای اجاره به بخشی جدا نشدنی از زندگی شهری بدل شده‌اند و *تعیین مسئولیت پرداخت هزینه‌های مختلف ساختمان* همواره مسئله‌ای چالش‌برانگیز بین *مالک* و *مستأجر* بوده است.
معمولاً اختلافات میان مالک و مستأجر زمانی پیش می‌آید که *هزینه‌های ساختمان* و مسئولیت پرداخت آن‌ها مشخص نشده باشد. این هزینه‌ها می‌توانند شامل موارد مختلفی مانند *تعمیرات اساسی*، *قبوض آب و برق*، *شارژ ماهیانه ساختمان* و نگهداری *مشاعات* باشند. فقدان توافق روشن در مورد تقسیم این هزینه‌ها ممکن است به سوءتفاهم و حتی پرونده‌های حقوقی منجر شود. اطلاع دقیق از قوانین جاری و تعیین مسئولیت‌ها قبل از امضای قرارداد، می‌تواند به جلوگیری از این مشکلات کمک کرده و زندگی در خانه اجاره‌ای را آرام‌تر و بدون تنش سازد.
مسئولیت پرداخت هزینه‌های ساختمان چطور تقسیم می‌شود؟
طبق قوانین موجود، هزینه‌های ساختمان به دو دسته اصلی زیر تقسیم می‌شوند:
هزینه‌های اساسی و زیربنایی: این هزینه‌ها شامل نگهداری و تعمیراتی است که به حفظ ارزش ملک کمک می‌کند و نتیجه استفاده مستأجر باعث فرسودگی آن‌ها می‌شود. پرداخت این هزینه‌ها بر عهده مالک است.
هزینه‌های مصرفی و جاری: این دسته هزینه‌هایی است که ناشی از استفاده روزمره مستأجر هستند، از جمله قبوض و تعمیرات جزئی. مسئولیت پرداخت این هزینه‌ها به عهده مستأجر است.
پرداخت هزینه‌های اساسی بر عهده کیست؟
مالک باید تمامی هزینه‌های مربوط به *تعمیرات اساسی و زیرساختی ساختمان* را پرداخت کند. برخی از این هزینه‌ها عبارتند از:
تعمیرات موتورخانه، پکیج، کولر و تأسیسات گرمایشی و سرمایشی
بازسازی یا تعویض لوله‌های آب، گاز و فاضلاب
تعمیرات اساسی دیوارها، سقف، پشت‌بام، نما و حیاط
رفع مشکلات عایق‌بندی یا ترکیدگی لوله‌ها
بازسازی یا تعویض آسانسور و درب برقی پارکینگ
به طور کلی، تمامی هزینه‌هایی که به حفظ ساختمان و افزایش ارزش آن منجر می‌شود، بر عهده مالک است.
مستأجر چه هزینه‌هایی را باید بپردازد؟
*مسئولیت مستأجر* تنها در پرداخت هزینه‌های جاری و مصرفی روزمره است که به واسطه استفاده مستقیم او ایجاد می‌شود. این هزینه‌ها شامل موارد زیر می‌باشند:
قبوض آب، برق، گاز و تلفن
شارژ ماهانه ساختمان و هزینه‌های نگهداری دوره‌ای
تعمیرات جزئی مانند شیرآب، کلید و پریز برق
تعویض لامپ‌ها و روشنایی‌های سوخته
سرویس ابتدایی آسانسور یا موتورخانه
تعویض پوشال کولرهای آبی
نصب توری‌های پنجره یا قفل درب
این تقسیم‌بندی به مستأجر این اطمینان را می‌دهد که پرداخت هزینه‌های بزرگ و اساسی به عهده او نخواهد بود.
هزینه مشاعات به عهده کیست؟
مشاعات شامل بخش‌های مشترک ساختمان نظیر راه‌پله‌ها، پارکینگ، آسانسور، پشت‌بام و تجهیزات عمومی هستند. طبق قانون، *تمامی هزینه‌های اساسی مشاعات* به مالک تعلق دارد. اگر مستأجر این هزینه‌ها را بپردازد، این امکان برای او وجود دارد که مبلغ پرداختی را از اجاره ماهانه کسر کند.
چه زمانی نیاز به اقدام قانونی است؟
عدم پرداخت هزینه‌ها توسط مالک:
اگر مالک از انجام تعهدات خود برای پرداخت هزینه‌های اساسی سر باز زند، مستأجر می‌تواند با مراجعه به *شورای حل اختلاف* الزام مالک به انجام تعمیرات را پیگیری کند. همچنین اگر مستأجر اقدام به پرداخت هزینه‌ها کند، می‌تواند با ارائه فاکتور، مبلغ پرداخت‌شده را از اجاره ماهانه کسر کند. در صورت ادامه این تخلف توسط مالک، مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
عدم پرداخت هزینه‌ها توسط مستأجر:
در صورتی که مستأجر از پرداخت هزینه‌های جاری مانند قبوض یا شارژ ماهانه خودداری کند، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، درخواست الزام مستأجر به پرداخت را مطرح کند. همچنین ادامه تخلفات مستأجر این اجازه را به مالک می‌دهد که قرارداد اجاره را فسخ کند.
