دلایل بی‌سابقه گرانی مسکن در ایران!
اقتصاد ایرانی: اختلافات میان شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی بر سر نحوه نظارت بر کیفیت ساخت‌وساز، به تنش‌های تازه‌ای در بازار مسکن دامن زده است؛ چالش‌هایی که می‌توان با الگوگیری از مدل‌های موفق جهانی در تضمین ایمنی ساختمان‌ها، راه‌حلی پایدار برای آن یافت.
در نخستین روز تیرماه امسال، شهرداری تهران با صدور بخشنامه‌ای روند صدور پروانه و پایان‌کار ساختمانی را دگرگون کرد. بر اساس این تصمیم، نقش سازمان نظام مهندسی در معرفی مهندس ناظر به شهرداری حذف شد و اختیار انتخاب ناظر مستقیماً به مالکان پروژه‌ها واگذار گردید. این تغییر، خیلی زود به مناقشه‌ای گسترده میان بازیگران اصلی حوزه ساخت‌وساز از شهرداری و وزارت راه و شهرسازی گرفته تا سازندگان، کارشناسان و مدیران سازمان نظام مهندسی تبدیل شد.
فارغ از اینکه تصمیم شهرداری قانونی است یا غیرقانونی، هم رویه قبلی معرفی مهندس‌ناظر و هم رویه جدید انتخاب مهندس، اشکال اساسی دارد که دود آن در همه این حداقل سه دهه گذشته از اجرای قوانین و مقررات مربوط به نظام مهندسی ساختمان، به چشم بهره‌برداران ساختمانی رفته است.
شیوه نظارت بر ساخت‌وساز در ایران یک غایب بزرگ دارد. بررسی‌ها از الگوی غربی «نظارت عالیه بر ساخت‌وساز» نشان می‌دهد، همانند آنچه در قانون مادر بخش ساختمان ایران یعنی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان آمده اما هیچ وقت اجرا نشده است، شهرداری مسئول کنترل و بازرسی ساختمان است به این معنا که باید مستقل از «مهندس‌ناظر تحت استخدام سازنده و مالک»، پروژه‌های ساختمانی در شهرها توسط بازرسان مستقل تحت پاسخگویی شهرداری، کنترل شوند تا «اجرای بندبند مقررات ساختمانی و شهری» با تاییدیه و گواهی بازرس، تضمین شود.
شهرداری از آنجا که پروانه و پایان‌کار ساختمانی صادر می‌کند، نگهبان حقوق عمومی و امنیت و ایمنی شهروندانی است که تخصص ساختمانی ندارند و به اعتبار پایان‌کار ممهور به نشان شهرداری، ساختمان‌های نوساز را خریداری یا در آن ساکن می‌شوند. در ایران اما بازرسی وجود ندارد و تصور می‌شود، مسئولیت بازرسی و کنترل ساختمان با مهندس‌ناظری است که همزمان باید به مالک و سازنده پاسخگو باشد و برای آنها کار کند.
این اختلاط غیرحرفه‌ای وظیفه، تعارض‌منافع در کار مهندس به وجود می‌آورد. در غرب، ارزش یک ساختمان نوساز به گواهی بازرس آن است؛ این گواهی جزئیات رعایت مقررات ایمنی سازه را توضیح می‌دهد و هر چقدر عملیات مهندسی و ساخت، بیشتر و بهتر انجام شده باشد، اطمینان خریدار در بازار به آن ساختمان بیشتر و ارزش ملک تقویت می‌شود. بازرس مسئولیت حرفه‌ای خود را بیمه می‌کند و بنابراین، ساختمان، «گارانتی» می‌شود؛ موضوعی که جای آن در بازار مسکن و ساختمان ایران به خاطر همان غایب بزرگ یعنی نبود بازرس ساختمان، خالی است.
اجرای خوب با نظام نظارتی دقیق
نظارت بر ساخت‌وساز ساختمان‌ها یکی از ارکان اصلی تضمین ایمنی شهروندان و کیفیت زندگی شهری است. تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد که طراحی یا اجرای خوب به تنهایی کافی نیست؛ بلکه یک نظام نظارتی دقیق، از مرحله صدور پروانه ساخت تا تحویل نهایی ساختمان و صدور پایان‌کار، می‌تواند ضامن سلامت عمومی و پیشگیری از فجایع ساختمانی باشد.
در این گزارش به بررسی نظام نظارت بر ساخت‌وساز در دو کشور انگلستان و ایالات متحده آمریکا پرداخته‌ایم. در انگلستان، نظارت بر ساخت‌وساز معمولا توسط دو نهاد انجام می‌شود: شهرداری‌ها از طریق واحد کنترل ساخت و بازرس‌های مستقل که از سوی دولت مجوز دارند و نقش ناظر عالیه یا نماینده حاکمیت برای نظارت بر کل فرآیند ساخت با هدف تضمین اجرای مقررات ساختمانی را برعهده می‌گیرند.
نظارت بر ساخت‌وساز به صورت مرحله‌ای انجام می‌شود و کنترل کیفیت پروژه در طول ساخت تضمین می‌شود. ناظران، چه از سوی شهرداری و چه بازرس‌های ثبت‌شده، از آغاز پروژه با بررسی پی و فونداسیون، تا ساخت سازه، نصب تأسیسات و تکمیل نهایی ساختمان، اطمینان حاصل می‌کنند که همه مراحل مطابق استانداردها و مقررات ایمنی انجام شده است. در این فرآیند، از دستورالعمل‌های فنی مشخصی استفاده می‌شود که مهم‌ترین آنها «دستورالعمل ایمنی سازه» است.
این دستورالعمل مانند ستون فقرات پروژه عمل می‌کند و تضمین می‌کند که ساختمان در برابر تغییرات زمین از جمله زلزله، سایر حوادث طبیعی و نیروهای محیطی مقاوم و برای سکونت ایمن باشد. پس از پایان ساخت، مالک یا سازنده باید برای دریافت گواهی پایان کار اقدام کند. این گواهی تنها زمانی صادر می‌شود که بازرس‌های شهرداری تایید کنند تمام کارها مطابق مقررات انجام شده است.
بدون این گواهی، ساختمان از نظر قانونی قابل استفاده یا فروش نیست. در ساختمان‌های پرخطر، بازرس ثبت‌شده علاوه بر بازدیدهای معمول، موظف به ثبت گزارش‌های دقیق و دیجیتال است تا شفافیت و ایمنی ساختمان تضمین شود.
شرط فروش ساختمان؛ گواهی مهندسان
براساس گزارشی از وب‌سایت دولت انگلستان، در انگلستان، علاوه بر فعالیت بازرس‌های مستقل، سازنده‌ها و مالکان برای انتخاب مهندس‌ناظر خود از مهندسانی باید بهره ببرند که برای فعالیت از سوی نهاد ایمنی ساختمان مجوز نظارت دارند و صلاحیت‌های لازم را نیز دارا هستند.
این افراد موظفند استانداردهای حرفه‌ای را رعایت کنند، سیستم‌های مدیریتی موثر داشته باشند و بیمه مسئولیت حرفه‌ای داشته باشند تا در صورت کوتاهی، خسارت‌های اقتصادی پروژه پوشش داده شود. مالک یا سازنده باید ظرف ۵ روز پس از تکمیل پروژه، به نهاد نظارتی مربوطه اطلاع دهد.
نهاد نظارتی بازرسی‌های لازم را انجام می‌دهد تا اطمینان حاصل کند که کار انجام‌شده با مقررات ساختمان مطابقت دارد و در صورت تایید، گواهی پایان کار صادر می‌شود. هنگام فروش یک ملک، داشتن گواهی پایان کار مقررات ساختمان اهمیت ویژه‌ای دارد، به‌ویژه اگر تغییرات ساختاری، الحاقیه یا تعمیرات اساسی روی ملک انجام شده باشد.
