رکود بی‌سابقه در مسکن ایران/ پیش‌بینی‌های تلخ تا سال 1404
اقتصاد ایرانی: رکود عمیق بازار مسکن ایران، ناشی از ابهامات سیاست خارجی و تنش‌های منطقه‌ای، آینده این بازار را تا سال ۱۴۰۴ غیرقابل پیش‌بینی کرده و فعالان به جای تحلیل اقتصادی، چشم به تحولات سیاسی دوخته‌اند.
بازار مسکن ایران در یکی از بزرگ‌ترین و عمیق‌ترین رکودهای تاریخ خود قرار گرفته است. آمارها نشان‌دهنده وضعیتی بی‌سابقه هستند. طبق گزارش‌ها، در بهار ۱۴۰۴ تنها ۲۰۰۰ جواز ساخت در تهران صادر شده و تنها ۴۰۰۰ معامله صورت گرفته است که این کاهش نشان‌دهنده توقف تقریباً کامل در فرآیند خریدوفروش و سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان می‌باشد.
عوامل اصلی رکود: تحریم‌ها و تنش‌های نظامی
این سکون شدید، به‌جای آنکه ناشی از دلایل داخلی بازار باشد، به دو عامل مهم خارجی وابسته است؛ یعنی آینده تحریم‌ها و ریسک تنش‌های نظامی. در ادامه، سه سناریوی ممکن برای مسیر آینده بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ ترسیم شده است.
سناریوی اول: مسیر گشایش (توافق سیاسی و پایان جنگ)
در این سناریو خوش‌بینانه، دو شرط اساسی وجود دارد: اول، حصول توافق در مذاکرات هسته‌ای یا جلوگیری از بازگشت تحریم‌های شدیدتر، و دوم، خاتمه کامل درگیری‌های نظامی. در صورت تحقق این شرایط، بازار مسکن مشابه دوره پس از امضای برجام (سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶) عمل خواهد کرد.
در این دوره، ثبات در اقتصاد کلان ایجاد شد که منجر به کاهش انتظارات تورمی و ثبات قیمت مسکن (با رشد متوسط سالانه ۵ درصد) و رشد قابل‌توجه سرمایه‌گذاری در بخش ساختمانی (بیش از ۱۰ درصد) گردید. این شرایط می‌تواند بازار را از وضعیت رکود تورمی خارج کند و مانع سقوط قیمت واقعی مسکن شود.
سناریوی دوم: مسیر تقابل (افزایش تحریم‌ها)
در صورت عدم توافق هسته‌ای و تشدید تحریم‌ها، بازار می‌تواند دو مسیر مختلف را دنبال کند:
بدون تنش نظامی: اگر تشدید تحریم‌ها بدون افزایش ریسک درگیری نظامی ادامه یابد، بازار مسکن مشابه سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ خواهد شد. در این دوره، با افزایش تورم و جهش نرخ ارز، تقاضا برای حفظ ارزش پول از طریق خرید مسکن افزایش یافت و شاهد رشد شدید قیمت بودیم، اما سرمایه‌گذاری ساختمانی کاهش یافت.
همراه با تنش نظامی: در این حالت، که بدترین سناریوی ممکن است، ریسک نظامی باعث کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌شود. تجربه نشان داده است که در چنین شرایطی، بازار با رکود معاملاتی و ساختمانی عمیق روبه‌رو بوده و سقوط قیمت واقعی مسکن ادامه خواهد یافت.
سناریوی سوم: مسیر ابهام (پایان جنگ، ادامه تحریم)
در این سناریو، پایان یافتن تنش‌های نظامی منجر به کاهش رکود سنگین فعلی می‌شود و بازار از حالت انجماد خارج خواهد شد. با این حال، ادامه تورم ناشی از تحریم‌ها موجب می‌شود که بازار همچنان در الگوی رکود تورمی باقی بماند. این وضعیت می‌تواند به بهبود نسبی وضعیت بازار کمک کند، اما برای خروج کامل از بحران کافی نخواهد بود.
جدول مقایسه سه سناریوی پیش‌بینی شده
سناریو وضعیت تحریم وضعیت نظامی پیامدها| مسیر گشایش | کاهش تحریم‌ها | پایان جنگ | ثبات قیمت و رشد سرمایه‌گذاری |
| مسیر تقابل | افزایش تحریم‌ها | با یا بدون تنش نظامی | رکود تورمی عمیق و کاهش سرمایه‌گذاری |
| مسیر ابهام | تحریم‌ها ادامه دارد | پایان جنگ | کاهش نسبی رکود اما تداوم تورم |
بازاری در گرو سیاست‌های کلان
تجزیه‌وتحلیل سه سناریوی پیش‌رو نشان می‌دهد که عوامل داخلی بازار، مانند قدرت خرید و هزینه تولید، در مقایسه با تأثیر عوامل غیراقتصادی همچون جنگ و تحریم، نقش بسیار کوچکی دارند. بازار مسکن ایران به شدت به تغییرات سیاست خارجی وابسته شده است و آینده آن به سیگنال‌های سیاسی مرتبط است. تا زمانی که ابهامات موجود در فضای سیاسی رفع نشود، نمی‌توان انتظار بهبود پایدار در بازار مسکن را داشت.
