رشد قیمت مسکن متوقف شده/ آیا زمان خروج سرمایه‌گذاری فرا رسیده است؟

بنا بر گزارش فرید قدیری در هفته نامه تجارت فردا، آیا فرصتی که تهدید جنگ برای آرامش قیمت ملک به‌وجود آورده، در واقعیت به نفع بخش مسکن و ساختمان است یا این وضع نیز همچون سال‌های 1397 به بعد، دسترسی خانوارها به مسکن را درنهایت مختل می‌کند؟

در این مطلب با مرور تحولات ماه‌های گذشته و قبل‌تر در بازار مسکن، به این پرسش کلیدی پاسخ داده می‌شود.

مسکن 1404؛ روایت متفاوت از سال گذشته

متوسط قیمت مسکن در تهران در سال جاری (1404)، تا این لحظه، «رشد کمتری» نسبت به سال 1403 داشته است. تورم نقطه‌ای مسکن در تابستان سال جاری 15 درصد بود و میانگین این نرخ در پنج ماه نخست امسال برآورد شده که حدود 16 درصد است. این در حالی است که سال گذشته همین شاخص 17 درصد افزایش داشت. از روی این اعداد می‌توان وضعیت امسال را متفاوت از سال گذشته دانست.

شواهد نشان می‌دهد که حمله نظامی در اواخر خرداد و ابتدای تیر، نبض معاملات مسکن را تا مرز توقف کامل کاهش داد. در دو ماه اخیر میل به سرمایه‌گذاری در ملک در تهران و دیگر شهرها تقریباً از بین رفته است. رکود سنگین غیرتورمی مسکن وضعیت فعلی بازار را تشکیل داده؛ خرید انجام نمی‌شود، اما میل به فروش وجود دارد.

رکود غیرتورمی مسکن در پنج ماه نخست سال اثر خود را بر «قیمت واقعی» آپارتمان گذاشت. در حال حاضر افت 15 درصدی در «قیمت واقعی» مشاهده می‌شود که نشانگر کاهش سرعت رشد قیمت اسمی و ارزش فروش آپارتمان است.

تحولات قیمتی تحت تأثیر جنگ

در جنگ تحمیلی 12 روزه حتی قیمت اسمی مسکن (قیمت فروشنده‌ها) تا پنج درصد در متوسط شهر و بعضاً بیشتر کاهش یافت. دلالان مسکن امروز متوجه شده‌اند که برای انجام فروش قیمت‌ها باید کاهش یابد. این نشان‌دهنده عملکرد خوب سپر جنگی تورم مسکن است.

تنش‌ها و تحریم‌ها؛ پایشی بر اثرگذاری

اگر سناریوی پیچیده‌تر کردن تحریم‌ها عملی شود، بازار مسکن باز هم شوک بیرونی دیگری را تجربه خواهد کرد. «اسنپ‌بک» اگر بازگرداننده تحریم‌های پیشین باشد، این عامل به‌تنهایی مؤثر نخواهد بود. ترکیبی از اسنپ‌بک و ریسک تنش است که می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر رفتار بازار داشته باشد.

به باور فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، در وضعیت جنگی سرمایه‌ها به سمت پناهگاه‌های امن مانند بازارهای طلا و ارز حرکت می‌کنند و سرمایه‌گذاری در ساختمان کاهش خواهد یافت.

رکود و پیامدهای سرمایه‌گذاری

ریسک‌های غیراقتصادی دو مسئله عمده برای سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی ایجاد کرده‌اند. جهش قیمت مسکن و تورم بالای تولید ساختمان باعث کاهش حاشیه سود سازندگان شده‌اند. رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی شدت داشته است و عدم تناسب میان رشد قیمت فروش و تولید موجب شده است تا عایدی تولید مسکن در کشور به زیر پنج درصد سقوط کند.

آیا وضع موجود به سود خانه‌اولی‌هاست؟

کاهش یا ثبات قیمت مسکن به نفع خانه‌اولی‌ها خواهد بود، چرا که مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن کوتاه‌تر می‌شود. اما مشکلات درآمدی و پس‌انداز محدود خانوارها مانع دسترسی به مسکن می‌شود حتی با کاهش قیمت‌ها. سقف وام خرید مسکن نیز کافی نبوده و باعث عدم توانایی خانوارها در خرید خانه می‌شود.

تغییرات احتمالی در بازار اجاره

در ماه‌های گذشته رشد نرخ اجاره‌بها کاهش یافته است، اما احتمال صعود مجدد تورم اجاره وجود دارد. کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای و تورم عمومی می‌تواند عواملی باشند که روند تورم اجاره را تهدید کنند.

پی نوشت: این مطلب در گفت‌وگو و مشورت با فردین یزدانی، کارشناس بازار و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن تهیه و تدوین شده است.