راز گرانی مسکن فاش شد / قیمت خانه ۳۰ درصد بالاتر می‌ماند
اقتصاد ایرانی: تورم مسکن در ایران به‌عنوان یک چالش ساختاری، ناشی از عوامل بنیادین مانند نگاه سرمایه‌ای به مسکن، کمبود عرضه، افزایش بهای زمین و وابستگی ساخت‌وساز به واردات است که موجب شده قیمت‌ها حتی در دوران رکود اقتصادی، رو به افزایش باشند.
تورم مسکن به‌عنوان یکی از چالش‌های ساختاری در اقتصاد ایران، از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است. در حقیقت این کالا نه فقط برای سکونت، بلکه به دلیل نگاه سرمایه‌ای مردم برای حفظ ارزش پول و سرمایه‌گذاری مورد توجه قرار گرفته است. این رویکرد باعث ایجاد تقاضای سرمایه‌ای در بازار شده که افزایش قیمت‌ها را تشدید می‌کند. در این میان، تورم بازار مسکن عمدتاً تحت‌تأثیر جریان سرمایه‌ای است و نه صرفاً بر اساس عرضه و تقاضای واقعی.
علاوه بر این، کمبود سیاست‌گذاری‌های کارآمد، نبود شفافیت در نظام مالیاتی و ناتوانی دولت در برقراری تعادل میان تولید و نیاز جامعه، باعث تقویت تورم ساختاری شده است. این وضعیت مسکن را از دسترس قشرهای متوسط و کم‌درآمد خارج کرده و شکاف طبقاتی در مالکیت مسکن را افزایش داده است. بنابراین عبور از بحران تورم مسکن تنها نیازمند اقدامات کوتاه‌مدت نیست و باید اصلاحات بنیادی ساختاری و سیاستی انجام شود.
در ادامه، گفت‌وگویی با هادی زرقانی، کارشناس و فعال حوزه ساخت‌وساز، درخصوص راهکارهای مقابله با تورم مسکن ارائه شده است.
بررسی رابطه تورم مسکن با کمبود عرضه و افزایش تقاضا
تصور عموم این است که تورم مسکن تنها ناشی از کمبود عرضه یا افزایش تقاضا است، اما این دیدگاه بسیار ساده‌انگارانه است. حقیقت آن است که تورم مسکن در ایران یک تورم ساختاری است. ما با سه مشکل اساسی روبه‌رو هستیم: تأمین زمین شهری که توسط سیستم ناکارآمد موجب عدم دسترسی سازندگان واقعی به زمین شده است، ناکارآمدی نظام مالی مسکن و درنهایت راندمان پایین ساخت‌وساز که باعث افزایش چشمگیر هزینه‌ها شده است.
مشکلات راندمان پایین در حوزه ساخت‌وساز
- یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن، پایین بودن راندمان ساخت‌وساز است. در حالی که صنعت ساختمان در کشورهای اروپایی و آسیایی سهم قابل‌توجهی از صنعتی‌سازی دارد، در ایران هنوز روش‌های سنتی غالب هستند. این موضوع باعث طولانی‌شدن زمان ساخت‌وساز و افزایش هزینه‌ها می‌شود. علاوه بر این، اجرای مهندسی ارزش در طراحی پروژه‌ها به‌صورت جدی انجام نمی‌شود، در حالی که امکان کاهش هزینه‌ها تا ۲۵ درصد بدون افت کیفیت وجود دارد.
نگاه فنی به مقابله با تورم مسکن
برای کاهش تورم مسکن، رویکردهای فنی باید در اولویت قرار گیرند. به‌عنوان مثال، استفاده از بتن توانمند و سبک‌سازی سازه در پروژه‌های بزرگ می‌تواند سرعت ساخت‌وساز را افزایش داده و از هزینه‌ها بکاهد. همچنین بهره‌گیری از سیستم‌های هوشمند مدیریت انرژی در تأسیسات ساختمان‌ها می‌تواند هزینه‌های نگهداری را کاهش دهد. این عوامل در نهایت اثر مستقیم بر قیمت نهایی واحدهای مسکونی خواهند داشت.
نقش دولت در تنظیم بازار مسکن
دولت باید به‌جای تبدیل‌شدن به سازنده، نقش تنظیم‌گر داشته باشد. این نقش شامل سیاست‌گذاری برای واگذاری زمین‌های شهری به سازندگان حرفه‌ای، نه دلال‌ها، همچنین ارائه وام‌های بلندمدت و پایدار برای خرید و ساخت مسکن و اجباری‌کردن استانداردهای فنی می‌شود. این اقدام‌ها می‌توانند از تولید ساختمان‌های بی‌کیفیت جلوگیری کنند و کیفیت ساخت‌وساز را افزایش دهند.
تأثیر اصلاحات بر مردم عادی
اصلاحات ذکرشده می‌توانند دو تغییر عمده برای مردم عادی ایجاد کنند: کاهش قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی به‌مرور زمان و بهبود کیفیت ساخت‌وساز که به معنای سرمایه‌گذاری پایدارتر خواهد بود.
راهبرد خروج از تورم مسکن
برای کاهش تورم کنونی بازار مسکن، نیازمند اجرای یک بسته ترکیبی هستیم که شامل مهندسی ارزش و صنعتی‌سازی ساخت‌وساز برای کاهش هزینه‌ها، اصلاح سیاست‌های اعتباری برای ارائه تسهیلات واقعی و مالیات هدفمند بر سوداگری برای کنترل سرمایه‌های غیرمصرفی باشد. بدون این سه عامل، حل بحران تورم به صورت پایدار امکان‌پذیر نخواهد بود.
