شوک بزرگ به بازار مسکن: جوانان با این شرط صاحب‌خانه می‌شوند!
اقتصادایرانی: بحران مسکن در ایران، جوانان را در رؤیای خانه‌دار شدن نگه داشته است. اجرای دقیق قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم توسعه می‌تواند امیدواری را بازگرداند، اما موفقیت این طرح‌ها به شفافیت، تأمین مالی، و حمایت از سازندگان وابسته است.
در وضعیت فعلی اقتصاد کشور، هر چشم‌اندازی برای اصلاح باید از مسیر بازنگری جدی در سیاست‌گذاری عبور کند. اجرای برنامه هفتم توسعه و قانون جهش تولید مسکن می‌تواند فرصتی مهم برای تغییر مسیر باشد، اما تجربه‌های گذشته نشان داده‌اند که صرف تدوین یک قانون یا تصویب یک برنامه کافی نیست. آنچه حیاتی است، اجرای دقیق و علمی این طرح‌هاست؛ مخصوصاً در بخش‌هایی همچون تأمین مالی، شفافیت مالکیت زمین و ایجاد زیرساخت‌های حمایتی برای سرمایه‌گذاران و سازندگان.
یکی از ضعف‌های همیشگی سیاست‌های مسکن در ایران، عدم توجه کافی به ابزارهای مدرن مالی و فناوری‌های نوین ساخت بوده است. تا زمانی که تأمین مالی تنها به وام‌های بانکی محدود باشد و ساخت‌وساز با روش‌های سنتی و پرهزینه پیش رود، نمی‌توان انتظار تغییرات اساسی داشت. راهکارهایی همچون صنعتی‌سازی، بهره‌گیری از فناوری‌های مدیریت ساخت و فعال‌سازی بازار رهن ثانویه، نه‌تنها سرعت ساخت را افزایش می‌دهد بلکه هزینه‌ها را نیز کاهش می‌دهد؛ بدون این روند، شعارهایی مانند افزایش عرضه بی‌نتیجه خواهد بود.
با همه این‌ها، مسکن فقط یک کالای اقتصادی محسوب نمی‌شود بلکه جنبه‌های اجتماعی و فرهنگی آن نیز اهمیت دارد. اگر دولت و سایر نهادهای تصمیم‌گیر بتوانند ترکیبی از حکمرانی یکپارچه، ابزارهای مالی مؤثر و سیاست‌های شفاف زمین را پیاده کنند، امید به اصلاح این بازار وجود خواهد داشت. اما اگر این اتفاق نیافتد، بحران مسکن همچنان به عنوان یک مشکل جدی، اقتصاد و آرامش اجتماعی کشور را تهدید خواهد کرد.
در همین راستا، گفتگویی با هادی زرقانی، کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی، انجام شده که در ادامه خواهید خواند.
چرا مسکن در ایران به یک بحران اقتصادی تبدیل شده است؟
مسکن مدت‌هاست که در ایران به یک معضل جدی تبدیل شده. افزایش مداوم هزینه‌های اجاره، رشد بی‌وقفه قیمت‌ها و کاهش توان مالی جوانان، نشانگر ناکارآمدی سیاست‌های گذشته است. برنامه هفتم توسعه و قانون جهش تولید مسکن روی کاغذ توانایی رفع این مشکلات را دارند، اما اجرای علمی و دقیق آن‌ها است که اهمیت زیادی دارد.
راهکارهای نوین تأمین مالی چیست؟
برای تأمین مالی در حوزه مسکن، نمی‌توان تنها به وام‌های بانکی بسنده کرد. منابع بانکی به تنهایی توانایی تأمین نیازهای گسترده ساخت‌وساز را ندارند. ابزارهایی مانند بازار رهن ثانویه، اوراق مسکن و صندوق‌های زمین و ساختمان باید فعال شوند تا سرمایه‌های خرد و کلان مردمی وارد جریان مالی شوند.
<
احتکار زمین بدون نظارت دقیق ادامه دارد
تجربه جهانی ثابت کرده است که در نبود کنترل سوداگران، احتکار زمین همچنان پابرجاست. اجرای مالیات بر زمین‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه ضروری است. همچنین، شفافیت در مالکیت و عرضه زمین‌های ارزان‌قیمت می‌تواند موتور تولید مسکن را فعال کرده و بازار عرضه را متعادل کند.
استفاده از فناوری‌های نوین در بازار مسکن
فناوری‌های نوین ساخت، مانند صنعتی‌سازی و فناوری‌هایی نظیر BIM، قادر هستند زمان ساخت را تا ۳۰ درصد کاهش دهند و هزینه‌ها را نزدیک به ۲۰ درصد پایین بیاورند. عدم استفاده از این ظرفیت‌ها به معنای تداوم مسیر کند و پرهزینه گذشته خواهد بود.
آینده توسعه شهری به کدام سو خواهد رفت؟
برخی کارشناسان توسعه مناطق حاشیه‌ای شهرها را پیشنهاد می‌دهند، اما این نوع توسعه پایدار نیست. کلید اصلی برای آینده شهری در بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و مناطق مرکزی نهفته است. این موضوع با افزایش تراکم هوشمند، ایجاد زیرساخت‌های مدرن و ارائه مشوق‌های واقعی برای سرمایه‌گذاران ممکن خواهد شد.
<
راهکاری مؤثر برای خانه‌دار شدن جوانان
مدل‌هایی مانند اجاره به شرط تملیک، وام‌های پلکانی یا ایجاد شرکت‌های حرفه‌ای اجاره‌داری، می‌توانند بار سنگین خرید نقدی خانه را کاهش دهند. این الگوها در بسیاری از کشورها اثربخش بوده و می‌توانند به جوانان و طبقات متوسط جامعه کمک کنند تا به رویای خانه‌دار شدن دست یابند.
آینده بازار مسکن به چه سمت خواهد رفت؟
درصورتی‌که قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم توسعه صرفاً روی کاغذ باقی نمانند، این طرح‌ها می‌توانند نقطه عطفی در سیاست‌گذاری کشور باشند. اما موفقیت آن‌ها وابسته به بهره‌گیری از دانش اقتصادی، ابزارهای مالی مدرن و یک حکمرانی هماهنگ است. در غیر این صورت، تداوم چرخه همیشگی کمبود عرضه و جهش قیمت‌ها اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.
