سونامی افزایش قیمت مسکن/ خریداران در انتظار تغییرات بازار

حسن محتشم در تحلیل‌ها نشان می‌دهد که از حدود دو سال گذشته بازار مسکن وارد رکود شده و این روند همچنان ادامه دارد. این رکود به طور مستقیم از رفتارهای اقتصاد کلان کشور نشأت گرفته است. برای بررسی وضعیت موجود، باید به گذشته بازگشته و به تحلیل اتفاقات رخ داده بپردازیم.

تأثیر تزریق پول بدون پشتوانه بر قیمت‌ها

وی اذعان کرد: دولت به دلیل هزینه‌های کلان خود به چاپ پول روی آورده است. تزریق بی‌رویه پول به بازار، موجب رشد سریع سطح عمومی قیمت‌ها شده است. افزایش قیمت تمام شده مسکن نیز تحت تأثیر تورم به شدت بالا رفته است. عواملی چون زمین، مصالح ساختمانی و دستمزدها، همگی به دلیل تورم دچار افزایش قیمت شده‌اند.

چالش کاهش تقاضا و جذابیت سرمایه‌گذاری

این کارشناس مطرح کرد که با وجود افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت مسکن به دلیل کاهش نقدشوندگی رشد نکرده و حتی در برخی مناطق، روند کاهش داشته است. وی افزود: شرایط جذب سرمایه در این بخش دیگر با اصول اقتصادی همخوانی ندارد. سرمایه نیازمند امنیت است، اما این امنیت در بازار ملک فعلی وجود ندارد.

تأثیر عدم قطعی در شرایط جنگ و صلح

بر اساس نظر محتشم، وضعیت فعلی اقتصاد ایران بین دو حالت جنگ و صلح گیر کرده و این عدم قطعیت به بازار مسکن آسیب رسانده است؛ سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند به بازارهایی با نقدشوندگی بالاتر نظیر ارز و طلا روی آورند. خودرو نیز، به دلیل قیمت پایین‌تر نسبت به مسکن، از رونق بیشتری برخوردار است.

تخلیه ارزش واقعی مسکن در برابر تورم

این کارشناس با اشاره به تورم ۴۵ درصدی شهریور ماه توضیح داد که رشد ۱۰ تا ۲۰ درصدی قیمت مسکن در برخی مناطق تهران نشان‌دهنده افزایش اسمی قیمت است. اما از منظر واقعی، ارزش مسکن حدود ۲۵ درصد کاهش یافته و این کاهش ارزش باعث شده افراد تمایلی به ورود به بازار مسکن نداشته باشند.

راهکارهای خروج از رکود در بازار مسکن

محتشم تأکید کرد که ثبات سیاسی، راه‌حل کلیدی در خروج بازار مسکن از رکود است. وضعیت فعلی "نه جنگ، نه صلح" سبب شده سرمایه‌گذاری در بخش‌های پایه دشوار شود. سرمایه‌ها به سمتی می‌روند که بتوانند همگام با تورم عمومی ارزش خود را حفظ کنند.

تورم نقطه‌ای و سقف‌ناپذیری قیمت‌ها

وی با اشاره به روند افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته گفت: تا زمانی که چاپ پول و تورم ادامه دارد، افزایش قیمت‌ها نیز اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. وی افزود که ارزش دلاری مسکن در تهران به طور میانگین طی دهه اخیر در محدوده‌ای نسبتا ثابت قرار داشته است، اما تغییرات نرخ ارز منجر به شکاف زیادی شده است.

آینده بازار مسکن در سناریوهای مختلف

محتشم اشاره کرد که در صورت وقوع جنگ، رکود عمیق‌تر خواهد شد. اگر جنگ رخ ندهد و تحریم‌ها ادامه یابند، احتمالاً شاهد رکود تورمی مسکن خواهیم بود. اما در صورت برداشتن تحریم‌ها، بازار مسکن می‌تواند رونق قابل‌توجهی پیدا کند و ایران به محیطی مناسب برای سرمایه‌گذاری تبدیل شود. با این حال، تحقق این سناریو در شرایط فعلی دور از انتظار است.