هفته مشاوران املاک زیر و رو شد؛ زنگ خطر برای بازار ملک!
اقتصادایرانی: مشاوران املاک به‌عنوان یکی از بازیگران کلیدی بازار مسکن شناخته می‌شوند؛ اما رفتارهای غیرشفاف و تبلیغات اغراق‌آمیز برخی از آن‌ها موجب بی‌اعتمادی عمومی شده و نقش آن‌ها در ایجاد تورم قیمتی زیر سوال رفته است.
در واقع، بخش قابل‌توجهی از انتقادات عمومی متوجه سازوکار فعالیت بنگاه‌هاست. بسیاری از مردم معتقدند برخی مشاوران املاک به‌جای نقش واسطه‌گری منصفانه، خود به یکی از عوامل ایجاد تورم و حباب قیمتی تبدیل شده‌اند.
تبلیغات اغراق‌آمیز درباره رشد قیمت‌ها، ثبت معاملات صوری برای بالا بردن ارزش ملک و دامن زدن به رقابت کاذب میان خریداران، از جمله رفتارهایی است که موجب بی‌اعتمادی به این صنف شده است.
از سوی دیگر، نبود نظام نظارتی کارآمد بر عملکرد دفاتر املاک، زمینه را برای تخلفات و سودجویی‌های پنهان فراهم کرده است. برخی بنگاه‌ها در هماهنگی غیررسمی با یکدیگر، قیمت‌ها را دستکاری می‌کنند یا برای افزایش کمیسیون، به مشتریان پیشنهادهایی می‌دهند که با واقعیت بازار هم‌خوانی ندارد. نتیجه چنین رویکردی، فاصله گرفتن قیمت‌ها از ارزش واقعی ملک و تشدید بی‌ثباتی در بازار مسکن است.
نقش دوگانه مشاوران املاک در بازار مسکن؛ میان اعتماد و تردید
با این حال، نمی‌توان نقش مثبت مشاوران حرفه‌ای و مسئولیت‌پذیر را نادیده گرفت. مشاورانی که با شناخت دقیق از بازار، تجربه فنی در تنظیم قرارداد و آگاهی از حقوق طرفین، می‌توانند از بروز اختلافات حقوقی جلوگیری کرده و روند معامله را تسهیل کنند. این گروه، در حقیقت، ستون‌های اعتماد در بازاری هستند که بدون حضور آن‌ها، بسیاری از معاملات ممکن است به نزاع یا خسارت ختم شود.
کارشناسان بر این باورند که برای بازگرداندن اعتبار به این حرفه، باید نظام رتبه‌بندی و آموزش مستمر برای مشاوران املاک به‌صورت جدی اجرا شود. در کنار آن، شفاف‌سازی کمیسیون‌ها، ایجاد سامانه‌های رسمی قیمت‌گذاری و حذف واسطه‌های سودجو می‌تواند نگاه عمومی به این صنف را تغییر دهد. بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به مشاورانی نیاز دارد که نه صرفاً دلال، بلکه تحلیلگر، امین و متخصص باشند.
روند ثبت قراردادها بازار مسکن را بحرانی می‌کند
نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک گفت: در حال حاضر، تنها نسخه پیش‌نویس قراردادها در دسترس مشاوران قرار دارد و چون این پیش‌نویس فاقد اثر حقوقی است، موجب افزایش تخلف و پرونده‌های قضائی می‌شود.
داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه املاک با اشاره به آخرین وضعیت دستمزد مشاوران املاک، اظهار کرد: موضوع اصلاح دستمزد مشاوران املاک از جمله آئین‌نامه‌های بسیار مهمی است که منافع این صنف را به‌طور مستقیم درگیر خود کرده است. آئین‌نامه شماره ۱۱۱۱۷۲ در تاریخ ۱۳ مهر سال جاری به تصویب رسیده و بر اساس آن، نحوه محاسبه ضرایب و میزان دستمزد مشاوران املاک مشخص شده است.
وی افزود: بر اساس این آئین‌نامه، دستمزد مشاوران باید صرفاً از ارزش معاملاتی که ثابت است، به‌صورت ضریبی دریافت شود. این در حالی است که هزینه‌های مشاوران املاک ثابت نیست و متناسب با تورم و شرایط اقتصادی تغییر می‌کند. به همین دلیل، این روش محاسبه دستمزد می‌تواند در بلندمدت صنف مشاوران املاک را دچار چالش و مشکلات جدی کند.
بیگی‌نژاد بیان کرد: در حال حاضر، این تصویب‌نامه به‌طور کامل تأیید شده و تنها در صورتی مشمول اصلاح خواهد شد که اعتراضاتی از سوی صنف یا سایر مراجع ذی‌ربط مطرح شود. وقتی اعتراضی صورت نگیرد، طبیعتاً اصلاحی نیز اعمال نخواهد شد.
وی ادامه داد: واحد حقوقی اتحادیه املاک در جلسه بیست‌ودوم که در محل اتحادیه برگزار شد، اعلام کرد که ما در جلسات مختلف این موضوع حضور داشته‌ایم و بررسی‌های متعددی انجام شده است. با این حال، تصویب آئین‌نامه‌ای با چنین تأثیر گسترده‌ای در یک جلسه، منطقی به‌نظر نمی‌رسد. باید مشخص شود که تا چه اندازه منافع صنف ما در این تصمیم لحاظ شده است، چرا که متأسفانه در وضعیت فعلی، نه برای مشاوران املاک و نه برای مردم، نفعی قابل مشاهده نیست.
نایب اول رئیس اتحادیه املاک یادآور شد: هر صنفی زمانی که نتواند هزینه‌های خود را از محل درآمد قانونی و صحیح تأمین کند، ناچار به رفتارهای غیرمنطقی می‌شود، چرا که باید منافع خود را حفظ کند. این در حالی است که در آئین‌نامه جدید، دفاتر اسناد رسمی نیز به‌عنوان بخشی از فرآیند دریافت دستمزد مشاوران املاک درگیر شده‌اند.
دستمزد مشاوران ثابت مانده؛ هزینه‌ها هر روز بالا می‌رود
وی افزود: دفاتر اسناد رسمی، همچون اتحادیه املاک تهران، نهادهایی خصوصی و مستقل محسوب می‌شوند و وابستگی سازمانی به جایی ندارند. با این حال، در آئین‌نامه اخیر مقرر شده است که بخشی از دستمزد مشاوران از طریق این دفاتر و در مرحله پیش‌نویس قراردادها دریافت شود، که این موضوع منطقی نیست و جایگاه صنفی مشاوران املاک را تضعیف می‌کند.
بیگی‌نژاد با اشاره به قانون الزام، گفت: این قانون دو ظرفیت را در نظر گرفته است؛ نخست ظرفیت «پیش‌نویس» قرارداد که البته فاقد اثر ثبت و حقوقی است، و دوم، ظرفیت «قراردادهای استاندارد یا یکسان» که باید از طریق سامانه‌های رسمی سازمان ثبت در اختیار صنف قرار گیرد. با این حال، تاکنون تنها پیش‌نویس فاقد اثر ثبت در دسترس ما قرار گرفته و قراردادهای یکسان و رسمی هنوز بارگذاری نشده‌اند.
قراردادهای رسمی هنوز در سامانه‌ها بارگذاری نشده‌اند
نایب رئیس اول اتحادیه املاک تصریح کرد: تأخیر در بارگذاری قراردادهای رسمی و استاندارد در سامانه‌ها می‌تواند مشکلات متعددی را برای بازار مسکن ایجاد کند. عدم امکان ثبت قطعی قراردادهای ملکی، زمینه‌ساز بحران برای مردم است و این مسئله باید هرچه سریع‌تر برطرف شود.
وی گفت: در خصوص سامانه‌های «خودنویس» و «کاتب» نیز متأسفانه دسترسی مشاوران املاک هنوز آزاد نشده و همین مسئله روند کاری را با مشکل مواجه کرده است. بسیاری از مشاوران هنگام تنظیم قرارداد یا حتی مستأجران در زمان ارائه خدمات بانکی مانند دریافت وام، به‌دلیل نداشتن دسترسی به این سامانه‌ها دچار مشکل می‌شوند.
بیگی‌نژاد افزود: در حال حاضر، تنها نسخه پیش‌نویس قراردادها در دسترس مشاوران قرار دارد و چون این پیش‌نویس فاقد اثر حقوقی است، عملاً نمی‌توان قرارداد قطعی برای مردم ثبت کرد. این مسئله باعث شده تا بسیاری از نقل و انتقالات مالی در دفاتر املاک یا بین مردم به‌صورت غیررسمی انجام شود که در نهایت موجب افزایش حجم پرونده‌های قضائی خواهد شد.
وی گفت: متأسفانه به نظر می‌رسد در برخی بخش‌ها منافع مالی وجود دارد که مانع از شفاف‌سازی کامل روند ثبت قراردادها می‌شود. این در حالی است که وظیفه مشاوران املاک صرفاً نوشتن قرارداد نیست، بلکه بخش عمده‌ای از کار آن‌ها شامل مشاوره تخصصی، پیگیری امور معاملاتی، و ایجاد شفافیت در فرآیند خرید و فروش است.
نایب رئیس اتحادیه املاک در پایان تأکید کرد: انتظار می‌رود نهادهای تصمیم‌گیر در اصلاح آئین‌نامه و فراهم‌سازی دسترسی‌های لازم برای مشاوران املاک تسریع کنند، چرا که استمرار وضعیت فعلی می‌تواند به رکود، افزایش تخلفات و کاهش اعتماد عمومی در بازار مسکن منجر شود.
