تحلیل و پیش‌بینی چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴
اقتصادایرانی: رکود بازار مسکن که ناشی از عوامل ساختاری مانند کاهش تقاضای مؤثر، محدودیت‌های ساخت‌وساز و افت درآمد سرانه است، تنها با اصلاحات نهادی، بهبود درآمد خانوارها و تسهیل سیاست‌های ساخت‌وساز قابل رفع خواهد بود.
مطالعات اخیر نشان می‌دهد که وضعیت رکود در بازار مسکن تنها به دلیل تغییرات کوتاه‌مدت نیست، بلکه عوامل ساختاری عمیق‌تری در آن دخالت دارند. از جمله این عوامل می‌توان به کاهش نرخ ازدواج و کاهش تقاضای موثر، محدودیت‌های موجود در ساخت‌وساز و افت درآمد سرانه حقیقی اشاره کرد. این متغیرها فشار زیادی بر بازار مسکن وارد کرده است و بدون اصلاح آن‌ها، تغییر بزرگی در بازار دور از انتظار است.
به عبارت دیگر، سیاست‌های مقطعی قادر به ایجاد تأثیرات پایدار نیستند و کشور نیازمند اتخاذ راهبردهای جامع اقتصادی و اجتماعی خواهد بود تا شرایط برای افزایش تقاضا و رونق در ساخت‌وساز فراهم شود.
همچنین، نقش انتظارات مردمی در عمیق‌تر شدن رکود نباید نادیده گرفته شود. هنگامی که مردم نسبت به آینده وضعیت اقتصادی و بازار مسکن احساسی مثبت ندارند، تمایل به خرید یا سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد. این مسئله خود باعث تشدید رکود می‌شود. در این حالت حتی افزایش عرضه موقتی مسکن یا کاهش نرخ وام‌ها نیز نمی‌تواند تقاضای موثر را تحریک کند، چرا که عدم قطعیت و ریسک‌های اقتصادی تصمیم‌گیری خانوارها را محدود می‌کند.
آیا رکود بازار مسکن به وضعیت پایدار تبدیل می‌شود؟طبق گفته یکی از پژوهشگران حوزه اقتصاد شهری، رکود فعلی بازار مسکن برآمده از چندین روند بلندمدت است؛ روندهایی نظیر کاهش میزان ازدواج، افت تقاضای خرید، کاهش سطح درآمد سرانه و مشکلات ساخت‌وساز. او تاکید دارد که تا زمانی که این عوامل اصلاح نشوند، خروج از رکود غیرممکن به‌نظر می‌رسد.
محمود اولاد، یکی از پژوهشگران حوزه اقتصاد شهری و استاد دانشگاه، در تحلیلی جامع به بررسی شرایط کنونی بازار مسکن پرداخت و دلایل کاهش تقاضای مردم، افت توانایی خرید و مشکلات موجود در تولید مسکن را توضیح داد.
تحلیل حاضر شما از وضعیت بازار مسکن چیست؟
بازار مسکن در وضعیت رکودی عمیق قرار گرفته و در مقایسه با ماه‌های اخیر، تغییرات چندانی مشاهده نشده است. اگر از زاویه‌ای طولانی‌مدت نگاه کنیم، بسیار از این رکودها ریشه در عوامل ساختاری دارد. دلیل اصلی نیز به رشد تقاضا در دهه ۶۰ برمی‌گردد، زمانی که ازدواج‌های پرشمار دهه ۸۰ و ۹۰ به صورت میانگین به یک میلیون مورد در سال می‌رسید.
در آن زمان مسکن نیز به همان تناسب رشد کرد. اما اکنون با کاهش قابل توجه تعداد ازدواج‌ها به میزان ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار مورد در سال، تقاضای خرید نیز به شدت کاهش یافته است. از این‌رو نمی‌توان انتظار داشت که شکوفایی بازار در اوایل دهه ۹۰ دوباره تکرار شود.
حتی تقاضای سالانه ۴۰۰ هزار تا ۵۰۰ هزار واحد نیز عملاً تحت رکود قرار گرفته و این ماجرا در بخش‌های ساخت‌وساز و خرید و فروش مسکن کاملاً مشهود است.
ضعف توان خرید مردم حتی با دریافت وام نقش عوامل اقتصادی در این شرایط چه اهمیتی دارد؟
یکی از مشکلات اصلی که شرایط را دشوارتر کرده است، کاهش قدرت خرید مردم در سال‌های اخیر، به ویژه در ۵ تا ۶ سال گذشته بوده است. افراد دیگر توانایی خرید واحدهای مسکونی با قیمت‌های کنونی را ندارند و حتی بهره‌مندی از وام مسکن نیز قسمت عمده‌ای از هزینه آن‌ها را پوشش نمی‌دهد.
علاوه بر این، بازپرداخت اقساط این وام‌ها نیز نیازمند درآمدی است که هیچ چشم‌انداز بهبودی برای آن وجود ندارد؛ چرا که درآمد سرانه حقیقی افت قابل توجهی پیدا کرده است. این موضوع موجب شده که عملاً خرید مسکن برای بسیاری امکان‌پذیر نباشد.
در این حالت، وقتی درآمدهای مردم کاهش می‌یابد، ممکن است در موارد مصرفی کاهش کیفیت صورت گیرد؛ اما در مورد مسکن، چنین کاهشی به سادگی ممکن نیست. قوانین و مقررات موجود نیازمند رعایت استانداردهایی در ابعاد واحد، وجود پارکینگ، نما و سایر الزامات هستند که این‌ها باعث افزایش هزینه‌های تولید می‌شوند. بنابراین میان توان خرید خانوارها و هزینه‌های تولید تناسبی وجود ندارد.
از سوی دیگر، وقتی تولیدکنندگان قادر به کاهش کیفیت نباشند، مردم از بازار رسمی فاصله گرفته و رکود عمیق‌تر می‌شود. در نتیجه، این امر می‌تواند باعث رشد مسکن‌های غیر استاندارد، غیررسمی و در نهایت گسترش پدیده بدمسکنی شود.
پیش‌بینی شما از شرایط بازار تا پایان سال چیست؟
در صورتی که تغییری ملموس در وضعیت فعلی صورت نگیرد، بهبود بازار در کوتاه‌مدت دشوار به‌نظر می‌رسد. حتی اگر رشد اقتصادی در کشور آغاز شود، بازگشت قدرت خرید مردم به سرعت ممکن نیست.
البته اگر امید و چشم‌اندازی برای رشد درآمدها در آینده ایجاد شود، ممکن است مردم به آینده امیدوار شوند و در نتیجه اقدام به خرید یا دریافت وام کنند. اما اگر چنین چشم‌اندازی وجود نداشته باشد، به نظر نمی‌رسد که بازار مسکن از رکود خارج شود یا رونقی پایدار پیدا کند.
