شوک به بازار مسکن؛ نرخ‌های معاملات خانه به‌روز شد
اقتصادایرانی: افزایش هزینه معاملات مسکن با اجرای قانون ثبت رسمی؛ انتقال سهم مشاوران املاک به دفاتر اسناد رسمی موجب افزایش هزینه‌ها و ایجاد چالش‌های حقوقی در بازار مسکن شده است.
پس از تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این باور در بازار شکل گرفته که نقش مشاوران املاک در فرآیند خرید و فروش مسکن کمرنگ شده است و بخش سنتی کارمزد آنها به سمت دفاتر اسناد رسمی منتقل شده است. به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک، برخی از این دفاتر تا حدود ۴۰ میلیون تومان برای ثبت قرارداد از خریدار و فروشنده دریافت می‌کنند که این امر هزینه کلی معاملات را برای طرفین افزایش داده است.
با تصویب این قانون و ایجاد سامانه کاتب، اکنون ثبت پیش‌نویس قراردادها در دفاتر مشاور املاک به صورت رایگان انجام می‌شود، اما برای نهایی‌سازی مراحل ثبت، متعاملین به دفاتر اسناد رسمی هدایت می‌شوند.
فعالان بازار معتقدند که برخی از دفاتر اسناد رسمی با استفاده از خلأهای قانونی، به طرفین اعلام می‌کنند که اسناد تهیه‌شده در بنگاه‌ها فاقد اعتبار است و به همین دلیل، خودشان اقدام به تنظیم قرارداد کرده و بابت این خدمات هزینه دریافت می‌کنند. گزارش‌ها حاکی از آن است که این هزینه‌ها در مواردی به ده‌ها میلیون تومان می‌رسد.
سامانه‌های متعدد و سردرگمی متعاملین
وجود سامانه‌های مختلف برای ثبت معاملات مسکن باعث پیچیده‌تر شدن روند قراردادها و تضعیف نقش واسطه‌های ملکی شده است. در حال حاضر سه سامانه فعال در این حوزه وجود دارد:
- کاتب: ویژه مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی
- خودنویس: به صورت رایگان و قابل استفاده برای عموم مردم
- سامانه املاک و اسکان: برای ثبت توافقات
مشاوران املاک بسته به نوع قرارداد، از این سامانه‌ها به صورت متفاوتی استفاده می‌کنند. سامانه کاتب برای خرید و فروش، خودنویس برای اجاره و املاک و اسکان برای توافقات میان طرفین به کار می‌روند. با معرفی سامانه خودنویس در سال ۱۴۰۲، نگرانی‌هایی در رابطه با کمرنگ شدن نقش مشاوران املاک افزایش یافت. فعالان این صنف معتقدند که این تغییر می‌تواند موجب کاهش امنیت معاملات ملکی شود.
پیشینه قانون الزام به ثبت معاملات و خواسته‌های صنفی
در سال ۱۴۰۳، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بعد از دو سال بررسی در مجلس، توسط مجمع تشخیص تصویب شد. هدف این قانون، رسمی‌سازی تمام قراردادهای ملکی و جلوگیری از معاملات غیررسمی و قولنامه‌ای بود.
انتظار می‌رفت با اجرای این قانون جایگاه مشاوران املاک مجدد تقویت شود، چرا که آنها وظیفه تنظیم قرارداد اولیه را بر عهده دارند و سپس متعاملین برای ثبت نهایی به دفترخانه ارجاع می‌شوند. همچنین مقرر شده بود تعرفه حق کمیسیون بر اساس میانگین ارزش معاملات مناطق مختلف تعیین شود. اما در عمل، مشاوران املاک امکان ثبت رسمی قراردادها را نداشتند و به این ترتیب نقش آنها تضعیف شده است.
انتقادات صنف مشاوران املاک نسبت به عملکرد دفاتر اسناد رسمی
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به ایرادات آیین‌نامه‌ای اظهار کرد: مشاوران املاک پیش‌نویس معاملات را بدون دریافت هزینه ثبت کرده و از سامانه «گواهی ثبت» دریافت می‌کنند. طرفین معامله پنج روز فرصت دارند به دفترخانه مراجعه کنند؛ در غیر این صورت، قرارداد معتبر نخواهد بود.
با این حال، شاهدیم که بسیاری از دفاتر اسناد رسمی قراردادهای مشاوران املاک را غیرقابل استناد تلقی کرده، قراردادهای جدید تنظیم و کمیسیون را خود دریافت می‌کنند. گودرزی این روند را مغایر با اهداف قانون دانسته و دو ایراد اصلی را مطرح کرد:
۱. عدم اعتبار و اثر حقوقی پیش‌نویس‌های تنظیم‌شده توسط مشاوران املاک
۲. نبود ضمانت برای پرداخت دستمزد مشاوران املاک پس از ثبت نهایی قرارداد
وی هشدار داد که ادامه این شرایط علاوه بر ایجاد فرصت سوءاستفاده برای برخی افراد، خطراتی را برای اعتبار و امنیت معاملات ملکی در پی خواهد داشت.
هشدار نسبت به پیامدهای حقوقی و اقتصادی خلأهای قانونی
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد که برخی دفاتر اسناد رسمی با دریافت هزینه‌های گزاف عملاً کار مشاوران املاک را تکرار می‌کنند و این اقدام بر خلاف هدف اصلی قانون، یعنی افزایش امنیت معاملات است.
او معتقد است که در صورت اصلاح نشدن آیین‌نامه‌های مربوطه، حذف نقش واسطه‌ها می‌تواند خطرهای حقوقی و اقتصادی برای بازار مسکن و جامعه ایجاد کند.
