مشاوران املاک مراقب باشند؛ جریمههای سنگین منتظر متخلفان!
اقتصادایرانی: الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ساماندهی بازار مسکن و اجارهبها از سال ۱۴۰۳ اجرایی میشود؛ قوانینی که با هدف شفافیت بیشتر معاملات، کاهش دعاوی حقوقی و نظارت بر بازار املاک تصویب شدهاند.
ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بهویژه الزام به اجرای این قانون جدید، نقش مهمی در کاهش دعاوی قضایی ناشی از اسناد عادی ایفا میکند. پیشتر، بیعنامهها و اسناد عادی منشأ اصلی سوءتفاهمها و حتی موارد کلاهبرداری بودند که باعث ایجاد مشکلات حقوقی برای هر دو طرف معامله میشد.
اجرای این قانون، فرآیند معاملات را شفافتر کرده و مالکان املاک را ملزم به ثبت هویت و مالکیت در سیستمهای قابل پیگیری میکند. این موضوع نه تنها امنیت حقوقی افراد را تضمین مینماید بلکه امکان دریافت مالیات و عوارض به شکل دقیقتر را نیز فراهم میکند.
چالشهای اجرایی قانون جدید
مشکل اصلی در مرحله اجرا قرار دارد. زیرساختهای الکترونیکی مورد نیاز هنوز کامل نشدهاند، و حتی دستگاههای اجرایی و برخی حقوقدانان فرصت کافی برای آشنایی با جزئیات مقررات جدید نداشتهاند. همین موضوع ممکن است سبب سردرگمی شهروندان و حتی وارد کردن زیانهای مالی در فرآیندهای مربوط به معاملات شود. بهویژه برای املاکی که دارای سند سبزرنگ هستند، عدم رعایت دقیق دستورالعملها ممکن است منجر به عدم اعتبار قراردادها شود.
حسنپور مافی، حقوقدان برجسته، در توضیح ضرورت تصویب این قوانین عنوان کرد که اسناد عادی ریشه بسیاری از دعاوی قضایی و اختلافات مردم بودهاند. وی افزود که تدوین این قوانین تحولات قابلتوجهی برای تنظیم بازار املاک به همراه دارد که پیشتر سابقه نداشته است. اما شدت تغییرات به حدی است که بسیاری از افراد و نهادهای مربوطه هنوز آمادگی کامل برای تطبیق با این قوانین را ندارند.
وی تاکید کرد که زیرساختهای الکترونیکی و اجرایی برای پشتیبانی از این مقررات، پروژهای بزرگ و چالشبرانگیز است. به رغم گذشت ماهها از تصویب قانون، سامانههای الکترونیکی ضروری برای ثبت ادعاها و اسناد عادی هنوز به طور کامل راهاندازی نشدهاند.
روزآمدی و آگاهی مردم از قانون
حسنپور مافی بر اهمیت اطلاعرسانی عمومی درباره این قوانین جدید تاکید دارد. او یادآوری کرد که ناآگاهی از این قوانین جدید ممکن است هزینههای گزافی برای مردم به دنبال داشته باشد. در مواردی که قوانین رعایت نشوند، ممکن است قراردادها فاقد اعتبار شده و دادگاهها نیز از رسیدگی به دعاوی مربوطه خودداری کنند.
سند سبز چیست و چرا اهمیت دارد؟
اسناد سبزرنگ که طبق قوانین جدید صادر شدهاند، پس از تاریخ لازمالاجرا شدن این قوانین، به صورت تکبرگی و با مشخصههای خاص طراحی شدهاند تا از اسناد آجری رنگ قدیمی تمیز داده شوند. کسانی که قصد خرید یا اجاره بیش از دو سال این املاک را دارند، باید حتماً از رعایت مقررات قانونی اطمینان حاصل کنند.
حسنپور مافی در خصوص تفاوتهای قانونی نسبت به این اسناد توضیح داد که هرگونه معامله یا اجاره بیش از دو سال بر روی املاکی که سند سبز دارند بدون تنظیم سند رسمی فاقد اعتبار بوده و قرارداد عادی در این موارد باطل خواهد شد.
گفتنی است، در موارد خاصی مانند املاک دارای اسناد سبز، اجاره کمتر از دو سال و املاکی که تاکنون سند سبز برای آنها صادر نشده، معاملات عادی همچنان اعتبار دارند. اما حتی در این موارد، رعایت مقررات ثبت الکترونیکی ضروری است. اجاره واحدهای مسکونی باید در سامانههای مشخص ثبت شود تا از مشکلات قانونی مانند جریمههای سنگین یا عدم صدور دستور تخلیه فوری جلوگیری شود.
چگونگی تنظیم قولنامه رسمی
بر اساس مقررات جدید، ثبت اجارههای طولانیمدت املاک دارای سند سبزرنگ تنها در دفترخانههای رسمی امکانپذیر است و این شرط اساسی برای صحت و اعتبار قرارداد است. برای سایر موارد نیز توصیه میشود ثبت قراردادها در سامانههای مربوطه انجام شود تا از مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
طبق ماده ۳ قانون، مشاوران املاک موظفند پس از مذاکره مقدماتی، پیشنویس قراردادها را در سامانههای ثبت الکترونیک اسناد ثبت و برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند. این موضوع مانعی برای مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. همچنین، مشاوران و بنگاههای معاملات ملکی نمیتوانند در معاملات مربوط به اموال غیرمنقول اقدام به تنظیم سند عادی کنند؛ در صورت تخلف، جرایم سنگینی در نظر گرفته شده است.
بر اساس ماده ۱۱ قانون، متخلفان برای اولین بار علاوه بر بازپرداخت حق دلالی و جریمههای مالی، با تعلیق پروانه کسب مواجه میشوند و در موارد تکرار، مجازاتها تا حد ابطال پروانه کسب تشدید خواهند شد. همچنین حقالزحمه مشاوران املاک باید بهطور کامل از طریق سامانه مالیاتی پرداخت شود.
تکلیف املاک فاقد سند چه میشود؟
یکی از ابهامات مهم درباره املاک فاقد سند است. این املاک شامل بیعنامهها یا موارد مشابه هستند. حسنپور مافی اعلام کرد که برای این دسته از املاک، سامانهای به نام «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» پیشبینی شده است که قرار بود ظرف یک سال راهاندازی شود اما هنوز عملیاتی نشده است.
او یادآور شد که طبق ماده ۲، امکان تنظیم قولنامه یا تعهد به معامله در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد. در این حالت، جزئیات مربوط به شرایط توافق طرفین، مانند اقساط ثمن، زمان پرداخت و موارد فسخ یا انحلال قرارداد، باید در سند ثبت شوند.
