اجاره به شرط خرید» دوباره مُد شد
اقتصادایرانی: در شرایطی که قیمت هر مترمربع مسکن در کلانشهرها به ارقامی فراتر از توان خرید خانوارها رسیده و تسهیلات بانکی تنها بخش کوچکی از هزینه خرید را پوشش میدهد، «اجاره به شرط خرید» بار دیگر بهعنوان یک راهحل نیمهرسمی و پرریسک در بازار مسکن ایران سر برآورده؛ مدلی قدیمی که حالا در واکنش به کمبود نقدینگی، دوباره مورد توجه قرار گرفته است.
بررسیهای میدانی ما از بازار مسکن نشان میدهد در دیماه ۱۴۰۴، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از مرز ۹۰ میلیون تومان عبور کرده؛ به این معنا که خرید یک واحد ۷۰ متری به سرمایهای حدود ۶.۳ میلیارد تومان نیاز دارد. این رقم در حالی مطرح است که سقف تسهیلات خرید مسکن در بهترین حالت، کمتر از ۱۵ درصد قیمت یک واحد متوسط را پوشش میدهد.
در چنین فضایی، بسیاری از متقاضیان خرید عملاً از بازار حذف شدهاند. دادههای غیررسمی فعالان بازار نشان میدهد بیش از ۶۰ درصد متقاضیان فعلی مسکن، فاقد نقدینگی اولیه بیش از یک میلیارد تومان هستند؛ عددی که حتی برای ورود به مذاکرات خرید نیز کف محسوب میشود. همین شکاف مالی، زمینهساز بازگشت الگوهای جایگزین معامله شده است.
«اجاره به شرط خرید» دقیقاً در همین نقطه وارد میشود؛ قراردادی که در آن مستأجر با پرداخت اجارهای بالاتر از عرف و یک ودیعه قابلتوجه، حق خرید ملک را در بازهای ۲ تا ۵ ساله برای خود محفوظ نگه میدارد. در برخی فایلهای مشاهدهشده، اجاره ماهانه تا ۳۰ درصد بالاتر از نرخ معمول و ودیعه اولیه بین ۲۰ تا ۳۰ درصد قیمت روز ملک تعیین میشود.
معاملهای میان اجاره و مالکیت
بر اساس برآورد مشاوران املاک، سهم این نوع قراردادها هنوز کمتر از ۵ درصد کل معاملات بازار است، اما سرعت رشد آن قابلتوجه است. تنها در نیمه دوم سال ۱۴۰۴، تعداد فایلهای «اجاره به شرط خرید» در برخی مناطق مصرفی تهران تا دو برابر افزایش یافته؛ نشانهای از تغییر رفتار هم مالکان و هم متقاضیان.
برای مالکان، این مدل معامله مزیتی دوگانه دارد: دریافت اجاره بالاتر از متوسط بازار و حفظ امکان فروش ملک در آینده با قیمت روز. برای مثال، مالکی که واحدی ۵ میلیارد تومانی را اجاره به شرط خرید میدهد، ممکن است ماهانه ۴۰ میلیون تومان اجاره دریافت کند؛ رقمی که در حالت اجاره عادی، حدود ۳۰ میلیون تومان برآورد میشود.
در مقابل، خریدار بالقوه امیدوار است طی مدت قرارداد، از محل پسانداز، افزایش درآمد یا فروش دارایی دیگر، کسری نقدینگی خود را جبران کند. اما واقعیت این است که با رشد سالانه ۳۰ تا ۴۰ درصدی قیمت مسکن در برخی سالها، فاصله میان توان مالی مستأجر و قیمت نهایی ملک نهتنها کاهش نیافته، بلکه در مواردی بیشتر هم شده است.
ریسکهای پنهان قراردادهای غیررسمی
یکی از چالشهای اصلی «اجاره به شرط خرید»، نبود چارچوب حقوقی شفاف است. بسیاری از این قراردادها بهصورت توافقی و خارج از الگوهای رسمی تنظیم میشوند. کارشناسان حقوقی هشدار میدهند در بیش از ۷۰ درصد این قراردادها، ضمانت اجرایی روشنی برای تثبیت قیمت خرید یا بازگشت ودیعه در صورت اختلاف وجود ندارد.
از سوی دیگر، افزایش قیمت ملک در طول زمان میتواند معادله را بهکلی تغییر دهد. اگر قیمت یک واحد طی سه سال ۵۰ درصد رشد کند، مالکی که تعهدی برای فروش با قیمت ثابت نداده، عملاً انگیزهای برای پایبندی به توافق اولیه نخواهد داشت. این مسئله، ریسک از دست رفتن چند صد میلیون تومان ودیعه را برای مستأجر به همراه دارد.
راهحل موقت یا بنبست تازه؟
آمارهای غیررسمی حاکی از آن است که حدود یکسوم قراردادهای اجاره به شرط خرید در نهایت به خرید منجر نمیشود و به اختلاف یا فسخ توافق ختم میشود. این عدد نشان میدهد که هرچند این مدل معامله در ظاهر راهگشا به نظر میرسد، اما در عمل، نااطمینانی بالایی برای طرف ضعیفتر قرارداد یعنی مستأجر ایجاد میکند.
در مجموع، بازگشت «اجاره به شرط خرید» بیش از آنکه نشانه خلاقیت بازار باشد، بازتابی از بحران عمیق قدرت خرید در بخش مسکن است. تا زمانی که نسبت وام به قیمت مسکن زیر ۲۰ درصد باقی بماند و تورم ملکی مهار نشود، این قراردادها احتمالاً گسترش مییابند؛ اما بهعنوان راهحلی موقت، پرریسک و فاقد پشتوانه حقوقی، نه درمانی پایدار برای بازار مسکن و نه تضمینی واقعی برای خانهدار شدن متقاضیان خواهند بود.
