پیش‌بینی مهم از قیمت مسکن در آبان
اقتصادایرانی: ادعای رشد ۳۰ درصدی قیمت مسکن تا نیمه آبان، نگرانی‌ها را افزایش داده است؛ کارشناسان اما نقش انتظارات تورمی و التهاب روانی بازار را پررنگ می‌دانند.
بازار مسکن در روزهای اخیر با ادعای افزایش ۳۰ درصدی قیمت‌ها از نیمه دوم مهر تا نیمه نخست آبان مواجه شده است؛ ادعایی که نگرانی‌ها درباره شکل‌گیری موج تازه گرانی را افزایش داده، اما کارشناسان می‌گویند بخش مهمی از این التهاب ممکن است نه از واقعیت‌های اقتصادی، بلکه از انتظارات تورمی و فضای روانی بازار ناشی شود.
برخی کارشناسان و مشاوران املاک در روزهای گذشته از احتمال رشد قابل‌توجه قیمت مسکن در هفته‌های پیش‌رو سخن گفته‌اند و مدعی شده‌اند قیمت‌ها در فاصله نیمه دوم مهرماه تا نیمه نخست آبان‌ماه حدود ۳۰ درصد افزایش خواهد یافت. طرح این گمانه‌زنی‌ها بار دیگر نگرانی‌ها درباره آغاز موج جدید افزایش قیمت در بازار مسکن را بالا برده است.
این پیش‌بینی‌ها در شرایطی مطرح می‌شود که بازار مصالح ساختمانی نیز از نوسانات قیمتی در امان نمانده است. به همین دلیل، بحث افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و اثر آن بر قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی بار دیگر در کانون توجه قرار گرفته است.
با این حال، پرسش اصلی این است که آیا بازار مسکن با توجه به شرایط فعلی اقتصاد، توان تجربه رشد ۳۰ درصدی در چنین بازه کوتاهی را دارد؟ این پیش‌بینی‌ها تا چه اندازه با واقعیت‌های بازار همخوان است و سهم عوامل اقتصادی در افزایش احتمالی قیمت‌ها چقدر خواهد بود؟ از سوی دیگر، چه میزان از این رشد احتمالی می‌تواند نتیجه انتظارات تورمی و فضاسازی در بازار باشد؟
انتظارات تورمی چگونه به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند؟
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگویی درباره عوامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن اظهار کرد: «شاید بخشی از این موضوع به هجمه و بار روانی برگردد که به جامعه تحمیل می‌شود. به قول معروف، وقتی آب کدر باشد، همه از این فضا برای خودشان تحلیل می‌سازند، فرصت ایجاد می‌کنند و ادعاهایی را مطرح می‌کنند.»
او افزود: «البته ممکن است بخشی از این ادعاها نیز درست باشد؛ زیرا التهابات اقتصادی و شاخص‌ها و متغیرهایی که در این شرایط خودشان را نشان می‌دهند، می‌توانند چنین برآوردهایی را تا حدی توجیه کنند.»
غیبی در ادامه گفت: «با این حال، من معتقدم بحث افزایش قیمت مسکن یا آنچه در فضای مجازی از آن با عنوان انفجار قیمت مسکن یاد می‌شود، بیش از آنکه مبتنی بر تحلیل فنی و کارشناسی از شرایط اقتصادی باشد، از انتظارات تورمی ناشی می‌شود. این انتظارات در ذهن مردم شکل می‌گیرند و آنها را به این باور می‌رسانند که حالا نوبت افزایش قیمت مسکن است.»
تحلیل‌های فضای مجازی می‌توانند اثر عوامل اقتصادی را تشدید کنند
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به نقش متغیرهای اقتصادی در پیش‌بینی قیمت‌ها بیان کرد: «برای پیش‌بینی افزایش قیمت یک شاخص اقتصادی مانند مسکن، باید متغیرها و نشانه‌های آن را بررسی کنیم. این نشانه‌ها ممکن است به‌خودی‌خود تاثیری در حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد داشته باشند، اما انتظارات تورمی و تحلیل‌هایی که هر روز با آنها مواجه می‌شویم، می‌توانند با تشدید این فضا، تاثیر بسیار بیشتری بگذارند؛ به‌طوری که حتی ۴۰ تا ۵۰ درصد در سرعت گرفتن این روند نقش داشته باشند.»
غیبی ادامه داد: «تشخیص اینکه واقعیت‌های بازار کجا قرار دارند، گاهی دشوار می‌شود. در برخی مواقع، موجی به راه می‌افتد که تمام تحلیل‌ها، متغیرها و باورها را تحت تاثیر قرار می‌دهد و ناگهان می‌بینیم قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش پیدا کرده‌اند.»
افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن پس از تعطیلات نوروز قابل پیش‌بینی نبود
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تجربه افزایش قیمت مسکن پس از تعطیلات نوروز گفت: «برای مثال، ما در اسفند فعالیت را متوقف کردیم و بعد از تعطیلات که برگشتیم، با افزایش نزدیک به ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن مواجه شدیم. کدام تحلیل اقتصادی یا کارشناسی چنین افزایشی را پیش‌بینی می‌کرد؟»
تأثیر طلا و ارز بر بازار مسکن
غیبی با اشاره به اثر افزایش قیمت در بازارهای موازی بر بازار مسکن اظهار کرد: «طبیعتا اگر افزایش قیمت‌ها در بازارهای موازی مانند طلا و ارز کنترل نشود، این روند بر بازار مسکن نیز تأثیر خواهد گذاشت.»
افزایش هزینه مصالح، انتظار گرانی مسکن نوساز را بالا می‌برد
این کارشناس بازار مسکن درباره اثر رشد هزینه‌های ساخت‌وساز بر تصمیم سازندگان توضیح داد: «افزایش قیمت میلگرد، یکی از شاخص‌های مهم برای سازنده است. افزایش قیمت بتن مورد استفاده در ساخت‌وساز نیز شاخص دیگری محسوب می‌شود.»
او افزود: «وقتی سازندگان با افزایش قیمت این مصالح مواجه می‌شوند، این تصور برایشان شکل می‌گیرد که محصول نهایی آنها، یعنی واحد مسکونی نوساز، نیز در آینده گران‌تر خواهد شد.»
گرانی واحدهای نوساز به آپارتمان‌های قدیمی‌تر هم سرایت می‌کند
غیبی با اشاره به اثر افزایش قیمت واحدهای نوساز بر دیگر بخش‌های بازار گفت: «وقتی قیمت واحدهای نوساز در یک منطقه افزایش پیدا می‌کند، این افزایش به واحدهای قدیمی‌تر نیز سرایت می‌کند. در نتیجه، قیمت آپارتمان‌های پنج، ۱۰ و حتی ۱۵ سال ساخت هم افزایش می‌یابد.»
او در ادامه ابراز امیدواری کرد که التهابات بازار مدیریت شود و گفت: «امیدوارم این التهابات مدیریت شوند تا بتوانیم تا حدی از این تفسیرها و تحلیل‌ها فاصله بگیریم. به اعتقاد من، تحلیل‌های اقتصادی زمانی می‌توانند به واقعیت نزدیک باشند که اقتصاد کشور از غنای نسبی برخوردار باشد و در حوزه‌های امنیت و سرمایه‌گذاری نیز شرایط باثبات‌تری داشته باشیم.»
فاصله میان قیمت فعلی و ارزش ذاتی مسکن
در ادامه این گفت‌وگو، خبرنگار ما با اشاره به نقش افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و انتظارات تورمی در رشد قیمت‌های پیشنهادی مسکن، درباره تفاوت میان افزایش ارزش اسمی و ارزش واقعی ملک از غیبی پرسید.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ گفت: «این افزایش قیمت لزوما به معنای افزایش ارزش ذاتی مسکن نیست. اگر همین حالا با هم به آپارتمان‌هایی که با این قیمت‌ها عرضه شده‌اند مراجعه کنیم، آیا واقعا ارزش ذاتی آنها با قیمت اعلام‌شده تناسب دارد؟ مساله این است که میان قیمت‌های فعلی و ارزش ذاتی مسکن فاصله وجود دارد و همین اختلاف است که امروز همه را آزار می‌دهد.»
