مستأجران چه زمانی منتظر اجاره ارزان باشند؟
اقتصادایرانی: شهرداری تهران از ساخت مسکن حمایتی و اجاره‌داری حرفه‌ای می‌گوید؛ پرونده برلین نشان می‌دهد ضمانت اجرای تعهدات مسکن شهری چقدر اهمیت دارد.
علیرضا زاکانی ، شهردار تهران، طی هفته‌های اخیر از مجموعه‌ای از برنامه‌های حمایتی سخن گفته است؛ برنامه‌هایی که بخشی از آن‌ها فراتر از وظایف متعارف مدیریت شهری تعریف می‌شوند. تازه‌ترین محور این وعده‌ها، ورود شهرداری به بازار مسکن و استفاده از زمین، دارایی‌های شهری و ظرفیت بخش خصوصی برای آسان‌تر شدن خرید و اجاره خانه برای شهروندان است.
زاکانی در ۲۶ مهرماه اعلام کرد شهرداری تهران قصد دارد الگوی «اجاره‌داری حرفه‌ای» را با قراردادهای سه تا پنج‌ساله راه‌اندازی کند؛ الگویی که بر اساس آن، میزان افزایش اجاره‌بها کمتر از نرخ تورم خواهد بود.
او همچنین از شناسایی ۲۱۱ قطعه زمین بزرگ در ۱۸ منطقه تهران خبر داد و گفت این اراضی ظرفیت ساخت حدود ۲۵۶ هزار واحد مسکونی را دارند. با این حال، درباره نحوه تأمین مالی، زمان‌بندی اجرا و سازوکار تضمین این وعده‌ها هنوز جزئیات روشنی ارائه نشده است.
فاصله میان ظرفیت اعلام‌شده و خانه‌های ساخته‌شده
ورود شهرداری تهران به ساخت مسکن و مشارکت در پروژه‌های ساختمانی، موضوع تازه‌ای نیست. در سال‌های گذشته نیز برنامه‌ها و تفاهم‌نامه‌هایی در این زمینه مطرح شد، اما میان ظرفیت‌هایی که روی کاغذ اعلام می‌شوند و واحدهایی که واقعاً ساخته و تحویل داده شده‌اند، باید تفاوت قائل شد.
برای ارزیابی برنامه جدید شهرداری، هنوز اطلاعات دقیقی درباره منابع مالی، جدول زمانی اجرا و ضمانت تحقق تعهدات منتشر نشده است. مسئله فقط این نیست که شهرداری چه تعداد خانه خواهد ساخت؛ پرسش مهم‌تر آن است که اگر زمین یا امکانات عمومی در اختیار سازندگان قرار گیرد، چه تضمینی وجود دارد واحدهای ساخته‌شده با همان شرایط حمایتی وعده‌داده‌شده به خانوارهای هدف برسند؟
بخشی از پاسخ را می‌توان در تجربه‌ای جست‌وجو کرد که این روزها در برلین خبرساز شده است.
۲۱۵ آپارتمان ساخته شد، اما یک تعهد اجرا نشد
در نزدیکی ایستگاه مرکزی قطار برلین، محله‌ای نوساز با نام «یوروپاسیتی» شکل گرفته است؛ مجموعه‌ای شامل ساختمان‌های مسکونی و تجاری که بخشی از طرح توسعه شهری پایتخت آلمان به شمار می‌رود.
در یکی از ساختمان‌های این محله، ۲۱۵ آپارتمان قرار بود شرایطی متفاوت از واحدهای بازار آزاد داشته باشند. دولت ایالتی برلین در سال ۲۰۱۶ با سازنده توافق کرده بود این واحدها به مدت ۲۰ سال، با اجاره کنترل‌شده و برای خانوارهای واجد شرایط عرضه شوند.
ساختمان در اوت ۲۰۲۳ آماده سکونت شد، اما تعهد مندرج در قرارداد به اجرا درنیامد. در این میان، مالکیت پروژه نیز تغییر کرده بود. ملک در سال ۲۰۲۱ به شرکت دیگری منتقل شد و مالک جدید، با وجود اطلاع از تعهد قبلی، ترتیبی نداد که دولت بتواند اجرای آن را همچنان مطالبه کند.
این اختلاف می‌توانست به مناقشه‌ای طولانی میان سازنده، مالک جدید و مدیریت شهری تبدیل شود. با این حال، دولت برلین در سال ۲۰۲۵ به دادگاه شکایت کرد و خواستار اجرای تعهد و دریافت خسارت شد.
دادگاه اداری برلین سرانجام در ۹ اکتبر ۲۰۲۶، برابر با ۱۷ مهر ۱۴۰۵، به نفع دولت ایالتی رأی داد. بر اساس این حکم، مالک قبلی و مالک جدید هر دو باید تعهد مربوط به اجاره حمایتی ۲۱۵ واحد را اجرا کنند و بابت تخلفات گذشته نیز حدود ۱.۸ میلیون یورو به‌علاوه بهره بپردازند.
این رأی هنوز قطعی نشده و امکان درخواست تجدیدنظر وجود دارد، اما پیام پرونده روشن است: در شرایط خاص این دعوا، انتقال مالکیت پروژه نتوانست مسئولیت اجرای تعهد مسکن اجتماعی را از بین ببرد.
اجاره ۳۹۰ یورویی برای خانه ۶۰ متری
برای درک اهمیت این اختلاف، باید دید سازنده دقیقاً چه تعهدی را اجرا نکرده بود. بر اساس توضیحات مؤسسه حقوقی نماینده دولت برلین، اجاره اولیه این واحدها نباید بیشتر از ۶.۵ یورو به ازای هر مترمربع در ماه می‌بود.
بر این اساس، اجاره پایه یک آپارتمان ۶۰ متری حدود ۳۹۰ یورو تعیین می‌شد؛ رقمی که هزینه‌های جانبی را شامل نمی‌شد و پرداخت آن نیز به احراز شرایط دریافت مسکن اجتماعی بستگی داشت.
این محدودیت قرار بود تا میانه سال ۲۰۴۳ ادامه داشته باشد. بنابراین، اختلاف دولت برلین با سازنده فقط بر سر مبلغ اجاره چند واحد نبود؛ موضوع اصلی، حفظ سهمی از مسکن یک محله نوساز برای خانوارهایی بود که توان پرداخت اجاره در بازار آزاد را ندارند.
در چنین الگویی، سازنده خصوصی می‌تواند در توسعه شهری مشارکت کند، اما تعهدی که در قرارداد شهرسازی می‌پذیرد، بخشی از هزینه و مسئولیت همان مشارکت است. دادگاه نیز با رسیدگی به پرونده، این تعهد را قابل مطالبه دانست؛ حتی چند سال پس از آماده شدن ساختمان.
از وعده ساخت خانه تا تعهد تحویل آن
اکنون باید به تهران بازگشت. شهرداری از ظرفیت ساخت صدها هزار واحد مسکونی سخن می‌گوید، اما وجود زمین به‌تنهایی به معنای آماده بودن یک پروژه ساختمانی نیست. برای تبدیل این ظرفیت به خانه، باید وضعیت مالکیت، مجوزهای شهرسازی، منابع مالی، زیرساخت‌ها و مدل مشارکت مشخص شود.
در برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای نیز پرسش‌های مهمی مطرح است. اگر قرار باشد اجاره‌بها در قراردادهای چندساله کمتر از تورم افزایش یابد، چه نهادی تفاوت ایجادشده را تأمین خواهد کرد؟ آیا شهرداری مالک واحدها خواهد بود یا سازندگان خصوصی؟ اگر مالک یا بهره‌بردار تغییر کند، تعهد مربوط به اجاره حمایتی چه سرنوشتی پیدا می‌کند؟
این پرسش‌ها زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کنند که پای زمین یا سایر دارایی‌های عمومی در میان باشد.
البته تجربه برلین به معنای یکسان بودن قوانین ایران و آلمان نیست. در پرونده اخیر، مسئولیت مالک جدید به شرایط خاص انتقال ملک و آگاهی او از تعهد قبلی مربوط بود و نمی‌توان نتیجه گرفت که در همه قراردادها، تعهدات مالک پیشین خودبه‌خود به مالک بعدی منتقل می‌شوند.
با این حال، این پرونده نشان می‌دهد قراردادهای مشارکت شهری باید فراتر از وعده اولیه ساخت‌وساز تنظیم شوند. مدت حمایت، نرخ اجاره، گروه‌های مشمول، نحوه نظارت و پیامدهای اجرا نکردن تعهد، همگی باید از ابتدا مشخص باشند.
شهرداری تهران چه چیزی را باید تضمین کند؟
حمایت از ساخت مسکن برای خانوارهای کم‌درآمد و استفاده از ظرفیت زمین‌های عمومی در ایران موضوع تازه‌ای نیست. تفاوت میان یک برنامه اعلام‌شده و سیاستی قابل ارزیابی، در وجود تعهدات روشن و امکان پیگیری اجرای آن‌هاست.
حکم تازه برلین یادآوری می‌کند که مسئولیت مدیریت شهری با افتتاح ساختمان پایان نمی‌یابد. در آن شهر، واحدها سه سال پیش آماده سکونت شدند، اما تعهدی که اجرا نشده بود همچنان از مسیر قضایی دنبال می‌شود.
برنامه‌های تازه مسکن شهرداری تهران هنوز در ابتدای مسیر قرار دارند. مدیریت شهری از زمین، ظرفیت ساخت و قراردادهای اجاره بلندمدت سخن گفته است؛ اما آنچه هنوز باید روشن شود، سازوکاری است که این وعده‌ها را به تعهداتی قابل سنجش و قابل پیگیری تبدیل کند.
برای مستأجری که قرار است از این برنامه‌ها بهره‌مند شود، تفاوت اصلی همین‌جاست: وعده اجاره ارزان، تا زمانی که امکان مطالبه و اجرای آن وجود نداشته باشد، هنوز به معنای خانه‌ای با اجاره قابل پرداخت نیست.
