4 زنگ خطر درباره آینده اجاره‌نشینی در ایران

سیاست‌گذاران اقتصادی در ایران به‌دلیل کاهش نسبی تورم اجاره، خوش‌بین هستند؛ اما یافته‌های یک پژوهش نشان می‌دهد که گروه‌های درآمدی پایین و حتی لایه میانی جامعه، با دشواری‌های جدی در پرداخت اجاره‌ها مواجه هستند. در همین راستا، یک کارشناس حوزه اقتصاد مسکن با ارائه چهار سناریو، به تحلیل چالش‌های پیش‌روی مستاجران پرداخت و بر تاثیر مستقیم عوامل خارجی و کاهش درآمد سرانه بر این وضعیت هشدار داد.

روند کاهش تورم اجاره؛ آیا همه‌چیز خوب است؟

روند کاهش رسمی تورم اجاره در ماه‌های اخیر می‌تواند نشانه امیدوارکننده‌ای باشد؛ اما واقعیت این است که این اتفاق به معنای کاهش سختی‌های زندگی برای مستاجران محسوب نمی‌شود. بازار اجاره در حال حاضر با چهار چالش بنیادین دست و پنجه نرم می‌کند:

1. ناترازی درآمدها و اجاره‌بها: بسیاری از مستاجران به دلیل عدم تطابق میان درآمد و هزینه‌های اجاره مجبور به تغییر محل سکونت به خانه‌های باکیفیت پایین‌تر شده‌اند.
2. رشد اقتصادی منفی: طی دهه ۹۰، رشد اقتصادی صفر یا منفی و افزایش جمعیت موجب کاهش قدرت خرید و توانایی اجاره خانه شده است.
3. عوامل اقتصادی کلان: تورم بالا و رکود اقتصادی، چالش‌های جدیدی برای مستاجران ایجاد کرده است. سیاست‌هایی چون یارانه یا اجاره مسکن استیجاری نیز بدون رفع این عوامل راه‌کار موثری نبوده‌اند.
4. ناامیدی از خانه‌دار شدن: برخلاف سال‌های گذشته، بسیاری از مستاجران امیدی به خانه‌دار شدن ندارند و آینده مالی خود را مبهم می‌بینند.

مسکن؛ فراتر از یک سرپناه

محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری، بیان می‌کند که مسکن تنها یک سرپناه نیست؛ بلکه وجود آن نشان‌دهنده امنیت، رفاه و حتی جایگاه اجتماعی افراد در جامعه است. او اشاره می‌کند که نیاز افراد به مسکن بر اساس دهک‌های درآمدی متفاوت است. به‌طوری‌که برای خانوارهای کم‌درآمد، مسکن حداقلی باید دست کم نیازهایی چون ایمنی و پایداری را برآورده کند.

وی با تاکید بر پیچیدگی‌های برنامه‌ریزی مسکن در کشور یادآور شد که مسکن متعارف، مناسب دهک‌های میانی جامعه طراحی شده است؛ اما حتی این خانه‌ها نیز با توان مالی دهک‌های پایین درآمدی هم‌خوانی ندارند. طبق اظهارات وی، اتخاذ یک رویکرد منعطف و تقاضامحور می‌تواند مشکلات متنوع مسکن برای گروه‌های درآمدی مختلف را بهبود بخشد.

تغییرات آمار خانه‌داران و مستاجران در گذر زمان

آمارهای رسمی بیانگر کاهش قابل توجه خانوارهای مالک در مقایسه با دهه‌های پیشین است. در حالی که حدود ۷۶ درصد خانوارها در سال ۱۳۳۵ صاحب خانه بودند، این رقم به ۶۶ درصد در سال ۱۳۹۵ کاهش یافته است. در مقابل، سهم خانوارهای مستاجر از ۱۴ درصد در سال ۱۳۶۵ به ۳۳.۷ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است.

تغییرات بازار مسکن در این بازه زمانی عمدتاً به عواملی چون مهاجرت از مناطق روستایی به شهرها، صنعتی‌شدن تدریجی کشور و افزایش جمعیتی دهه ۶۰ مرتبط بوده است. اما ضعف سیاست‌های حمایتی و کاهش درآمد سرانه، توانایی مردم را در تامین مسکن مناسب کاهش داده است.

سرنوشت مسکن در ۴ سناریو

اولاد چشم‌انداز دسترسی به مسکن را در افق ۱۴۱۵ در چهار سناریو مختلف ترسیم کرده است:

حل مشکلات مسکن در ایران نیازمند رفع بحران‌های اقتصادی کلان کشور مانند تورم و رکود اقتصادی است. بدون بهبود شرایط اقتصادی و افزایش درآمد سرانه، سیاست‌هایی نظیر مسکن استیجاری نیز نمی‌توانند وضعیت مسکن دهک‌های کم‌درآمد را بهبود دهند. نمونه‌هایی از این ناکارآمدی در کشورهایی مانند آمریکا نیز مشاهده شده است.