تحلیل و پیش‌بینی جذاب بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴
اقتصاد ایرانی: کارشناس بازار مسکن با اشاره به تأثیر شوک‌های اقتصادی و سیاسی بر بازار، از تداوم رکود و کاهش معاملات تا پایان سال ۱۴۰۴ خبر داد. افت سرمایه‌گذاری، افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش قدرت خرید خانوار از عوامل کلیدی شکل‌گیری این روند اعلام شده است.
فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن و ساختمان، با تاکید بر تغییرات اخیر، از ادامه رکود و کاهش شدید معاملات در فصل بهار ۱۴۰۴ پرده برداشت. او اشاره دارد که بازار مسکن ایران هنوز تحت‌تأثیر شوک‌های اقتصادی و سیاسی، به‌ویژه جنگ ۱۲ روزه اخیر، در شرایط نگران‌کننده‌ای قرار دارد و میزان تقاضا و سرمایه‌گذاری در این حوزه به طرز قابل‌توجهی افت کرده است.
یزدانی در مصاحبه‌ای با «اکوایران» به این نکته اشاره کرد که بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ وارد مرحله‌ای متفاوت شده است. مرحله‌ای که سه ویژگی کلیدی دارد: افزایش قابل ملاحظه قیمت‌ها، بالا رفتن هزینه‌های ساخت‌وساز و رسیدن بازار به رکودی شدید و طولانی. او افزود: «این وضعیت تا بهار ۱۴۰۴ نیز حفظ شده و در این مدت، قیمت‌ها در حوزه زمین و مصالح ساختمانی به سرعت بالا رفته است. نتیجه این تغییرات، افزایش حدوداً ۲۵ درصدی هزینه ساخت واحد مسکونی نسبت به زمستان پیشین است.»
با وجود رشد قابل توجه در هزینه‌های ساخت‌وساز، یزدانی به این نکته اشاره کرد که قیمت فروش مسکن تنها حدود ۲ تا ۳ درصد افزایش یافت. این اختلاف محسوس میان افزایش هزینه ساخت و رشد محدود قیمت فروش، باعث شده انگیزه سرمایه‌گذاران برای فعالیت در این بخش به شدت کاهش یابد.
او همچنین به تأثیر نوسانات بازار ارز و دارایی‌ها از اواخر سال ۱۴۰۳ اشاره کرد و توضیح داد که بخشی از نقدینگی در جامعه به سمت این بازارها کشیده شده است. در عین حال، فضای سیاسی بی‌ثبات، انتظارات تورمی را افزایش داده است. یزدانی بیان کرد: «رکود در بازار مسکن تا اردیبهشت‌ماه ادامه یافت، به‌طوری‌که حجم معاملات به‌طور قابل توجهی کاهش پیدا کرد.»
اثرگذاری جنگ ۱۲ روزه بر بازار مسکن
این متخصص در ادامه درباره تأثیرات جنگ ۱۲ روزه اخیر بر بازار مسکن صحبت کرد و توضیح داد: «در ماه خرداد، بازار مسکن تهران عملاً تعطیل شد. تعداد معاملات به پایین‌ترین حد رسید و اختلالاتی در برخی بانک‌ها به وجود آمد که دسترسی فعالان بازار به منابع مالی را مختل کرد.»
او افزود: «در تیرماه، با وجود کاهش تنش‌های حاصل از جنگ، رکود در بازار مسکن همچنان ادامه داشت. سرمایه‌گذاران به دلیل فضای پرریسک، تمایل کمتری به ورود به بازارهایی نظیر مسکن که قابلیت جابه‌جایی ندارند، نشان دادند. این وضعیت باعث شد رکود در معاملات به عمیق‌ترین سطح خود طی سالیان گذشته برسد.»
اما یزدانی بیان کرد که در برخی مناطق خاص کشور، مانند شهرهای شمالی و مناطق حاشیه‌ای کلان‌شهرها، تقاضا برای مسکن کمی افزایش داشت. وی عنوان کرد: «مناطقی که دور از تنش‌های نظامی بودند و از نظر قیمت برای اقشار متوسط جذاب‌تر بودند، رونق نسبی در خرید داشتند.»
یزدانی همچنین در خصوص خانه‌های خالی و تأثیر آن بر بازار توضیح داد: «افزایش شمار خانه‌های خالی سبب شده تا برخی مالکان تمایلی به فروش ملک با قیمت بالا نداشته باشند، در نتیجه قیمت‌های پیشنهادی تعدیل شده است.»
او افزود: «در بازار اجاره نیز افزایش تعداد خانه‌های خالی می‌تواند مالکان را ترغیب به ارائه تخفیف کند. اگرچه به‌طور معمول نرخ اجاره هر سال حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد رشد می‌کند، این بار ممکن است رشد اجاره مهار شود؛ چراکه مالکان برای جلوگیری از خالی‌ماندن ملک ممکن است از افزایش اجاره‌بها صرف‌نظر کنند.»
با این حال، یزدانی تاکید کرد که اطلاعات رسمی درباره تعداد خانه‌های خالی در دسترس نیست و نمی‌توان به‌طور قطعی درباره تمام اثرات آن اظهار نظر کرد. او گفت: «تأثیر خانه‌های خالی ممکن است در مناطق مختلف متفاوت باشد. بازار مناطق لوکس مانند منطقه ۱ و ۲ با مناطق کم‌برخوردارتر نظیر منطقه ۱۹ و ۲۰ تفاوت‌های اساسی دارد. بنابراین، افزایش عرضه خانه‌های خالی در یک منطقه الزاماً روی مناطق دیگر تأثیر مستقیمی نمی‌گذارد.»
یزدانی همچنین درباره نقش احتمالی ماینرهای ارز دیجیتال در استفاده از خانه‌های خالی اظهار داشت: «هیچ اطلاعات قابل اطمینانی در این زمینه وجود ندارد و به نظر منطقی نمی‌آید که این موضوع تأثیر چشمگیری روی بازار مسکن داشته باشد.»
چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۴
یزدانی نسبت به شرایط نیمه دوم سال ۱۴۰۴ هشدار داد و افزود: «وضعیت اقتصادی و سیاسی کشور پیچیده‌تر شده و این موضوع فشار زیادی به بازار مسکن وارد خواهد کرد. کاهش رشد اقتصادی در سال گذشته هشداردهنده بوده و اگر تنش‌ها ادامه یابد، ممکن است این رشد به صفر یا حتی منفی برسد.»
او ادامه داد: «در چنین شرایطی، قدرت خرید خانوار کاهش یافته و درآمد واقعی افزایش نمی‌یابد. از طرف دیگر، تورم نقطه‌ای با عبور از ۴۰ درصد، احتمال دارد بیشتر شود.»
این کارشناس همچنین افزایش هزینه‌های واردات و صادرات را به‌عنوان یکی از دلایل کاهش نقدینگی در بازار مسکن معرفی کرد و گفت: «فشارهای اقتصادی خارجی می‌تواند دولت را مجبور به تخصیص بودجه بیشتری برای هزینه‌های غیرقابل پیش‌بینی کند که نتیجه آن کسری بودجه و افزایش تورم خواهد بود. این شرایط، امکان دسترسی مالی برای بخش مسکن را بیش از پیش محدود می‌کند.»
رکود سرمایه‌گذاری و تغییرات بازار زمین
یزدانی با تاکید بر کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به فعالیت در بازار مسکن گفت: «امروزه بازارهایی نظیر بورس و مسکن دیگر امنیت سابق برای نقدینگی را فراهم نمی‌کنند. در نتیجه، تمایل برای خرید مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای کمتر شده است.»
او پیش‌بینی کرد که نیمه دوم سال با رکودی عمیق‌تر در تولید و عرضه همراه باشد و همچنین افزود: «در بخش ساختمان‌های غیرمسکونی به دلیل شرایط نامطلوب کسب‌وکارها، سرمایه‌گذاری به کاهش شدیدی دچار خواهد شد و این بازار در حالت تعلیق باقی خواهد ماند.»
در پایان، یزدانی به احتمالی اشاره کرد که در آن وزن بازار زمین نسبت به ساختمان‌های ساخته‌شده افزایش یابد. او توضیح داد: «در شرایط فعلی، برخی سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند که زمین خریداری کنند و در بلندمدت نگه دارند. این موضوع ممکن است باعث رشد ملایم قیمت زمین و توقف افزایش قیمت ساختمان شود.»
یزدانی نتیجه‌گیری کرد که بازار مسکن ایران تا پایان سال ۱۴۰۴، تحت تأثیر عوامل اقتصادی، سیاسی و ساختاری، در مسیر رکود، کاهش سرمایه‌گذاری و تعدیل قیمت‌ها باقی خواهد ماند.
