نسخه جدید دولت برای خانه‌دار شدن مردم
اقتصادایرانی: عضو انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران و کارشناس صنعت ساختمان معتقد است اصلاح الگوی تولید مسکن باید از بازنگری در متراژ واحدها آغاز شود و تا کاهش موانع اداری و افزایش سرعت گردش سرمایه ادامه پیدا کند.
وقتی قیمت مسکن از توان اقتصادی بخش بزرگی از جامعه فاصله می‌گیرد، مسئله فقط گرانی خانه نیست؛ بلکه باید بررسی کرد آیا الگوی تولید، ضوابط ساخت‌وساز و فرآیندهای اداری با نیاز واقعی خانوارها تناسب دارند یا خیر.
تغییر ساختار خانواده‌ها و افزایش تقاضا برای واحدهای مستقل اما کوچک‌تر، باعث شده تداوم الگوهای سنتی، فاصله میان تولید مسکن و تقاضای واقعی را بیشتر کند. در همین زمینه، رضا بیدار، مدرس و فعال حوزه صنعت ساختمان، توسعه واحدهای کوچک‌متراژ و استاندارد را یکی از راهکارهای پاسخ به این شرایط می‌داند.
از نگاه بیدار، این راهکار فقط به کاهش متراژ محدود نمی‌شود و باید همزمان با اصلاح ضوابط معماری و شهرسازی، تسهیل صدور مجوزها و کاهش زمان خواب سرمایه دنبال شود.
رضا بیدار تأکید کرد کوچک‌سازی، در صورت رعایت کیفیت و استانداردهای ضروری، می‌تواند دسترسی خانوارهای بیشتری به مسکن را فراهم کند و همزمان انگیزه سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان را افزایش دهد.
کوچک‌سازی؛ پاسخ به تغییر الگوی تقاضای مسکن
این مدرس و فعال حوزه صنعت ساختمان گفت بازار مسکن ایران بیش از هر زمان دیگری به بازنگری در الگوی تولید نیاز دارد. افزایش قیمت زمین و هزینه ساخت از یک سو و کاهش قدرت خرید خانوار از سوی دیگر، فاصله میان قیمت مسکن و توان اقتصادی بخش بزرگی از جامعه را افزایش داده است.
به گفته بیدار، در چنین شرایطی نمی‌توان همچنان با الگوها و ضوابطی که برای شرایط اقتصادی و اجتماعی سال‌های گذشته تدوین شده‌اند، به نیاز امروز جامعه پاسخ داد.
وی افزود یکی از راهکارهایی که باید جدی‌تر مورد توجه قرار گیرد، توسعه واحدهای کوچک‌متراژ، استاندارد و کارآمد است. کوچک شدن متراژ، در صورت رعایت اصول معماری و کیفیت ساخت، می‌تواند قیمت کل یک واحد مسکونی را کاهش دهد و امکان خرید یا اجاره مسکن مستقل را برای طیف گسترده‌تری از جامعه فراهم کند.
همچنین هزینه زندگی در این واحدها، از مصرف انرژی و نگهداری گرفته تا تعمیرات، تجهیزات و مبلمان، عموماً کمتر است.
بیدار با اشاره به تغییر ساختار جامعه گفت مسئله فقط اقتصاد ساختمان نیست. افزایش جمعیت افراد مجرد، زوج‌های جوان و خانوارهای کم‌جمعیت نشان می‌دهد الگوی تقاضای مسکن در حال تغییر است و دیگر نمی‌توان نیاز همه اقشار را صرفاً بر اساس الگوی سنتی خانواده‌های چندنفره تعریف کرد.
او توضیح داد فرد مجرد، زوج جوان، خانوار دونفره یا سالمندی که به‌تنهایی زندگی می‌کند، الزاماً به واحدی ۱۲۰ یا ۱۵۰ متری نیاز ندارد. نیاز این افراد، مسکنی مستقل، استاندارد، خوش‌طراحی و مهم‌تر از همه قابل‌پرداخت است.
خانه کوچک الزاماً مسکن بی‌کیفیت نیست
بیدار گفت کوچک‌متراژسازی نباید به معنای کاهش کیفیت زندگی باشد. هدف باید ساخت «خانه کوچک، اما کارآمد» باشد؛ واحدی که با معماری هوشمندانه، نور و تهویه مناسب، جانمایی صحیح فضاها و استفاده حداکثری از هر مترمربع، کیفیت سکونت را حفظ کند.
به گفته وی، کاهش متراژ متوسط واحدها می‌تواند امکان ساخت تعداد بیشتری واحد در ظرفیت ساختمانی مشخص را فراهم کند. این مسئله هم به افزایش عرضه کمک می‌کند و هم برای سازنده مزیت اقتصادی ایجاد خواهد کرد.
وی اضافه کرد وقتی قیمت کل هر واحد کاهش پیدا کند، تعداد خریداران بالقوه افزایش می‌یابد. افزایش تعداد خریداران می‌تواند سرعت فروش را بالا ببرد و در نتیجه زمان بازگشت سرمایه سازنده را کاهش دهد.
زمان؛ هزینه پنهان ساخت‌وساز
این فعال حوزه صنعت ساختمان با اشاره به نقش زمان در اقتصاد پروژه‌های ساختمانی گفت اقتصاد ساختمان فقط به هزینه ساخت وابسته نیست و زمان نیز بخشی از هزینه ساخت محسوب می‌شود.
او توضیح داد هر ماهی که یک پروژه در فرآیندهای اداری، صدور مجوز، طراحی، تأیید نقشه یا سایر مراحل متوقف می‌ماند، سرمایه سازنده بدون تولید ارزش اقتصادی درگیر پروژه است. افزایش زمان خواب سرمایه، هزینه مالی پروژه را بالا می‌برد و در نهایت این هزینه به مصرف‌کننده نهایی منتقل می‌شود.
بیدار تأکید کرد اگر هدف، کاهش قیمت تمام‌شده مسکن است، در کنار هزینه مصالح و زمین باید کاهش زمان سرمایه‌گذاری و ساخت نیز مورد توجه قرار گیرد.
تجربه کشورهای دیگر؛ انعطاف در مقررات و افزایش عرضه
بیدار با اشاره به جهت‌گیری سیاست‌های مسکن در برخی کشورهای توسعه‌یافته گفت در بسیاری از این کشورها، سیاست‌گذاری مسکن به سمت افزایش عرضه و انعطاف بیشتر در مقررات حرکت کرده است.
به گفته وی، در اروپا سیاست‌های جدید مسکن بر ساده‌سازی فرآیندهای برنامه‌ریزی و صدور مجوز، کاهش تأخیرهای اداری، استفاده بهتر از زمین، افزایش تراکم در نقاط مناسب و استفاده مجدد از ساختمان‌ها و ظرفیت‌های موجود تأکید دارند.
او افزود در آمریکا نیز طی سال‌های اخیر اصلاح برخی محدودیت‌های زونینگ، توسعه واحدهای مسکونی جانبی یا ADU، مسکن‌های موسوم به Missing Middle و بررسی کاهش برخی الزامات پرهزینه مانند پارکینگ، به‌عنوان ابزارهایی برای افزایش تنوع و عرضه مسکن مورد توجه قرار گرفته‌اند.
این مدرس و فعال حوزه صنعت ساختمان ادامه داد این کشورها الزاماً یک نسخه واحد را برای همه شهرها اجرا نمی‌کنند، بلکه تلاش دارند مقررات را متناسب با شرایط محلی و نیاز واقعی بازار، انعطاف‌پذیرتر کنند.
اصلاح ضوابط، بدون قربانی کردن کیفیت ساخت
بیدار گفت در ایران نیز باید به همین سمت حرکت کرد. نمی‌توان از سازنده انتظار داشت واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌تر تولید کند و همزمان همان ضوابط معماری، پارکینگ، تراکم، تعداد واحد، سطح اشغال و فرآیندهای طولانی صدور مجوز را بدون بازنگری حفظ کرد.
وی تأکید کرد اصلاح این ضوابط نباید به معنای حذف استانداردهای ایمنی، معماری یا کیفیت زندگی باشد. هدف باید کاهش ضوابط غیرضروری و حفظ جدی‌تر استانداردهای ضروری باشد.
دولت؛ تسهیلگر تولید مسکن
این فعال صنعت ساختمان درباره نقش دولت در بهبود شرایط تولید مسکن توضیح داد دولت لزوماً نباید بزرگ‌ترین سازنده مسکن باشد، اما می‌تواند و باید تسهیلگر تولید مسکن باشد.
به گفته وی، تسهیل صدور مجوز، کوتاه کردن فرآیندهای اداری، اصلاح مقررات متناسب با واحدهای کوچک‌متراژ، ایجاد انعطاف در ضوابط معماری و شهرسازی و کاهش موانعی که زمان و هزینه ساخت را بدون ایجاد ارزش واقعی افزایش می‌دهند، می‌تواند سرمایه بخش خصوصی را با سرعت بیشتری وارد چرخه تولید کند.
بیدار اضافه کرد اگر سازنده بداند سرمایه‌ای که امروز وارد پروژه می‌کند، به‌جای گرفتار شدن چندساله در فرآیندهای اداری و اجرایی، در زمان معقول‌تری به محصول و فروش تبدیل می‌شود، انگیزه بیشتری برای سرمایه‌گذاری مجدد در صنعت ساختمان خواهد داشت.
وی تأکید کرد سرعت گردش سرمایه، خود یکی از موتورهای افزایش تولید مسکن است.
بازنگری در الگوی تولید متناسب با واقعیت‌های امروز
بیدار با تأکید بر اینکه کوچک‌متراژسازی را نباید صرفاً موضوعی معماری دانست، گفت این موضوع در نقطه تلاقی اقتصاد، جمعیت، شهرسازی و سیاست‌گذاری قرار دارد.
وی افزود جامعه ایران، قدرت خرید، ساختار خانوار و اقتصاد ساخت‌وساز تغییر کرده‌اند؛ بنابراین ضوابط تولید مسکن نیز باید متناسب با این واقعیت‌ها تغییر کند.
این مدرس و فعال حوزه صنعت ساختمان گفت خانه کوچک، اگر استاندارد، باکیفیت و درست طراحی شده باشد، «مسکن درجه دو» نیست؛ بلکه می‌تواند پاسخی اقتصادی و منطقی به نیاز بخش قابل‌توجهی از جامعه امروز باشد.
او در پایان تأکید کرد راه‌حل بحران مسکن یک اقدام واحد نیست، اما افزایش عرضه واحدهای کوچک و قابل‌پرداخت، اصلاح ضوابط ساخت، کاهش زمان صدور مجوز و کوتاه کردن دوره خواب سرمایه می‌تواند بخشی جدی از راه‌حل باشد.
بیدار خاطرنشان کرد شاید زمان آن رسیده باشد که به جای این سؤال که «چگونه خانه‌های بزرگ‌تری بسازیم؟»، سؤال دقیق‌تری مطرح کنیم: «چگونه می‌توانیم خانه‌ای استاندارد بسازیم که تعداد بیشتری از مردم واقعاً توان خرید آن را داشته باشند؟»
