راهکارهای باز کردن گره بازار مسکن در شرایط کنونی
اقتصاد ایرانی: بحران مسکن در ایران با مدیریت ناکارآمد زمین و غفلت از سیاست‌های حمایتی مسکن استیجاری شدت گرفته است؛ اما الگوبرداری از مدل‌های جهانی می‌تواند راه‌حلی پایدار برای خروج از این چالش ارائه دهد.
بازار مسکن در ایران طی چند دهه اخیر با مشکلات اساسی مواجه بوده و راهکارهایی جهت بهبود وضعیت این بازار مورد نیاز است. عدم مدیریت صحیح و نبود راهبرد‌های مؤثر باعث شده که این بحران به ابعاد مختلفی از جمله ضعف در واگذاری زمین و وضعیت نابسامان مسکن استیجاری گسترش یابد.
نقد رویکرد موجود در واگذاری زمین
زمین به عنوان اصلی‌ترین عنصر توسعه در بخش مسکن، نقشی کلیدی دارد. اما در ایران، سیاست‌های واگذاری زمین غالباً با پیامدهای منفی و مشکلات بسیاری همراه بوده است. رویکرد فعلی در واگذاری گسترده زمین‌های دولتی به طرح‌های انبوه‌سازی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن ، اگرچه در تئوری با هدف کاهش قیمت و افزایش عرضه شکل گرفته، اما در عمل ناکارآمد بوده است.
واگذاری اراضی دولتی با نظارت ضعیف باعث فساد، رانت‌خواری و اختصاص زمین‌های ارزشمند به گروه‌های خاص شده است.بسیاری از زمین‌های واگذار شده به جای عرضه سریع به بازار، برای سودآوری بیشتر در آینده نگهداری می‌شوند.واگذاری زمین‌ها در مناطقی فاقد زیرساخت شهری باعث افزایش هزینه‌ها و کیفیت پایین زندگی می‌شود.ساخت‌وساز در حاشیه شهرها منجر به تخریب منابع طبیعی و زمین‌های کشاورزی شده است.
چالش‌ها توضیحات
| عدم شفافیت و احتمال رانت‌خواری |
| سوداگری و عدم توسعه |
| عدم توجه به زیرساخت‌ها |
| تأثیر منفی بر محیط زیست |
وضعیت ناپایدار مسکن استیجاری
بازار مسکن استیجاری در ایران از برنامه‌ریزی مؤثر محروم بوده و با جهش‌های پی‌درپی قیمت‌ها و عدم وجود قوانین حمایتی مناسب، فشار زیادی بر مستأجران وارد شده است.
مستأجران به دلیل افزایش اجاره‌بها و جابجایی‌های مداوم نمی‌توانند زندگی خود را برنامه‌ریزی کنند.نبود سقف مشخص باعث شده تا اجاره‌بها به سرعت افزایش یافته و درآمد خانوارها تحت فشار قرار گیرد.عدم وجود سیستم‌های حمایتی نظیر مسکن اجتماعی مشکلات این بخش را تشدید کرده است.
مشکلات اصلی توضیحات
| عدم امنیت اقتصادی مستأجران |
| افزایش بی‌رویه اجاره‌بها |
| غیاب نهادهای حمایتی |
رویکرد سایر کشورها: درس‌هایی برای ایران
کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه، مدل‌های مؤثری برای مدیریت زمین و بازار اجاره ایجاد کرده‌اند:
مدل مالکیت زمین دولتی و اجاره طولانی‌مدت: کشورهای بریتانیا و استرالیا با استفاده از اجاره زمین دولتی برای دوره‌های طولانی از سوداگری جلوگیری کرده‌اند.
بانک زمین دولتی فعال: سنگاپور و هلند بانک‌هایی برای خرید، آماده‌سازی و عرضه زمین با نظارت دقیق در بازار ایجاد کرده‌اند.
مسکن استیجاری اجتماعی: در آلمان و هلند، درصد قابل توجهی از مسکن‌ها به صورت اجتماعی و با اجاره‌بهای کنترل‌شده عرضه می‌شود.
قوانین جامع موجر و مستأجر: قوانین جامع حمایت از مستأجران و کنترل اجاره‌بها در بسیاری از کشورها اجرایی شده است.
پیشنهادات و راهکارها
برای حل مشکلات موجود در ایران، اقدامات زیر پیشنهاد می‌شود:
بازنگری در سیاست واگذاری زمین: ایجاد بانک زمین فعال برای مدیریت بهتر و توسعه زیرساخت‌ها ضروری است.
تمرکز بر مسکن استیجاری حمایتی: ارتقای این بخش به شیوه‌های نوین و ایجاد ساختارهای حمایتی می‌تواند فشار بر مستأجران را کاهش دهد.
تصویب قانون جامع موجر و مستأجر: قانون‌هایی برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و حمایت از مستأجران باید اجرایی شود.
شفافیت و مبارزه با رانت: نظارت دقیق بر فرآیند واگذاری زمین جهت جلوگیری از فساد حیاتی است.
اعطای مشوق‌های مالیاتی: ارائه انگیزه مالیاتی به مالکان و سازندگان مسکن کوچک‌متراژ می‌تواند عرضه مسکن استیجاری را افزایش دهد.
با اجرای این پیشنهادات و بهره‌گیری از تجربیات جهانی، امکان کاهش بحران بازار مسکن در ایران فراهم می‌شود و مسیر اصلاحات در این حوزه هموارتر خواهد شد.
