هشدار فوری مجلس به دولت؛ بازار اجاره در آستانه فروپاشی؟
اقتصادایرانی: هشدار مجلس به دولت درباره طرح مسکن استیجاری: سیاستی که با هدف کاهش فشار اجاره‌بها و حمایت از اقشار کم‌درآمد مطرح شده، با نقدهایی جدی و ابهاماتی درباره تأمین منابع، نوسازی و کنترل قیمت روبه‌روست.
موضوع مسکن استیجاری یکی از روش‌های مورد توجه در سال‌های اخیر به منظور کنترل بازار اجاره و حمایت از اقشار کم‌درآمد در تامین سرپناه محسوب می‌شود.
این طرح با هدف تامین واحدهای مسکونی اقتصادی و استاندارد برای خانوارهایی که توان خرید مسکن یا پرداخت ودیعه بالا را ندارند، طراحی شده است. این سیاست قرار است با همکاری دولت، بخش خصوصی و نهادهای حمایتی اجرا شود. با این حال، موفقیت اجرای چنین طرح‌هایی نیازمند ارزیابی دقیق الزامات اقتصادی، اجتماعی و حقوقی است تا از شکست و ناکارآمدی جلوگیری شود.
مسکن استیجاری تلاش می‌کند تا بازار اجاره‌ای پایدار و با نظارت ایجاد کند، به طوری که مستأجران بتوانند با هزینه‌ای پایین‌تر و شرایطی بهتر از بازار آزاد، واحد مسکونی مورد نیاز خود را تامین کنند. در این مدل، دولت از طریق تخصیص زمین، ارائه مشوق‌های مالیاتی و تسهیلات مالی ارزان، شرایطی ایجاد می‌کند که سازندگان تمایل به ساخت و ارائه واحدهای اجاره‌ای با قیمت مناسب داشته باشند. نمونه‌های موفق این مدل در کشورهای مثل ترکیه، آلمان و اتریش مشاهده شده است که با استقبال روبه‌رو بوده‌اند.
چالش‌های اقتصادی این طرح
هرچند این نوع مسکن فرصتی مناسب برای حل بخشی از بحران مسکن به شمار می‌آید، اما کارشناسان اقتصادی تاکید دارند که مراحل ساخت مسکن استیجاری باید در ابعاد گسترده عملیاتی شود تا تغییر محسوس در بازار ایجاد کند. از سوی دیگر، نگرانی‌ها درباره سودآوری این طرح برای سازندگان مطرح است. در صورتی که میزان اجاره‌ها به صورت دستوری پایین نگه داشته شود، ممکن است انگیزه لازم برای سرمایه‌گذاری از بین برود. همچنین، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و نوسانات قیمت مصالح، تحقق این برنامه‌ها را دشوار می‌کند.
به اعتقاد برخی متخصصان، در صورت نبود نظارت دقیق، این واحدها ممکن است با قیمت‌هایی مشابه بازار آزاد به اجاره گذاشته شوند یا در اختیار افرادی که در اولویت قرار ندارند، قرار گیرند. این مسئله پیش‌تر در طرح‌هایی مشابه نیز دیده شده است. یکی دیگر از مشکلات این است که اگر واحدها در مناطقی با زیرساخت‌های ناکافی شهری ساخته شوند، ممکن است استقبال چندانی از آنها صورت نگیرد.
ابعاد اجتماعی و نیازهای اجرایی
در بعد اجتماعی، تحقق این طرح نیازمند ایجاد شرایطی عادلانه برای تخصیص واحدها، شفافیت در روند ثبت‌نام، و همچنین اجتناب از هرگونه رانت است. نیاز مخاطبان به امنیت در سکونت، دسترسی به امکانات خدماتی همچون حمل‌ونقل عمومی، مدارس و مراکز درمانی نیز از الزامات ضروری محسوب می‌شود. بدین ترتیب، ساخت واحدهای مسکونی باید با رعایت کیفیت و استانداردهای قابل قبول در مناطق شهری مناسب انجام شود.
تجربه‌های قبلی نشان می‌دهد که موفقیت چنین برنامه‌هایی مستلزم نظارت‌های مستمر، انتخاب الگوهای موفق جهانی، و تنظیم قراردادهای حقوقی بلندمدت است. افزون بر این، ایجاد منابع مالی پایدار و رفع مشکلات بروکراسی از موارد ضروری برای عملیاتی شدن این برنامه‌هاست. بدون این اقدامات، ممکن است طرح مسکن استیجاری تنها یک راه‌حل موقت بدون تاثیر بلندمدت باشد.
از سوی دیگر، باید این موضوع را در نظر داشت که حل بحران مسکن تنها با ترکیبی از سیاست‌ها امکان‌پذیر است. به‌عنوان مثال، کنترل بازار زمین، اصلاح شیوه‌های تامین مالی، توسعه زیرساخت‌های شهری، و افزایش قدرت خرید مردم می‌توانند تاثیر قابل توجهی بر کاهش مشکلات کنونی داشته باشند.
ساخت ۱۰ هزار واحد، پاسخی محدود برای نیاز بزرگ
عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به برنامه دولت برای ساخت ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری گفت: این تعداد واحد در قیاس با نیاز واقعی کشور رقم کوچکی محسوب می‌شود.
علیرضا نوین، نماینده کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با اشاره به طرح دولت برای ساخت ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری توضیح داد: ایده‌هایی نظیر اجاره به شرط تملیک یا اجاره‌های بلندمدت سال‌ها کشور مطرح بوده‌اند، ولی همچنان بسیاری از این طرح‌ها از برنامه‌های تعیین‌شده عقب هستند.
وی اضافه کرد: برای مثال، بسیاری از افراد متقاضی مسکن اولی حتی پس از دو سال هنوز خبری از پیشرفت یا تخصیص واحدها دریافت نکرده‌اند. بنابراین ساخت ۱۰ هزار واحد جدید نیز به تنهایی پاسخگوی نیاز کشور نخواهد بود.
نوین افزود: در شرایط کنونی، کشور با حدود ۷ میلیون واحد کسری مسکن مواجه است و بسیاری از خانوارهای مستاجر زیر فشار سنگین هزینه‌های اجاره‌بها قرار دارند. بنابراین لازم است چنین طرح‌هایی با ابعاد وسیع‌تر و سرعت بیشتری دنبال شوند.
وی همچنین بر ضرورت تقویت روش‌های حمایتی برای اقشار کم‌درآمد تاکید کرد و توضیح داد که مدل‌های اجاره‌ای مانند اجاره به شرط تملیک در بسیاری از کشورهای جهان موفق بوده‌اند و تکرار این الگوها در ایران می‌تواند به کاهش بحران مسکن اجاره‌ای کمک کند.
او با اشاره به اولویت‌های اصلی کشور خاطرنشان کرد: مسائل اساسی مانند کالای اساسی، تامین مسکن و بخش درمان باید در صدر بودجه سال ۱۴۰۵ قرار گیرند. دولت نمی‌تواند از این موارد تنها به عنوان شعار استفاده کند، بلکه باید به‌صورت کاملا عملیاتی آنها را اجرا کند.
علیرضا نوین در پایان اضافه کرد: انتظار می‌رود که سال آینده با اجرای برنامه‌های تعریف‌شده، مشکلاتی نظیر افزایش قیمت‌ها، تورم سنگین، و بی‌ثباتی در بازار مسکن کنترل شده و از تکرار چالش‌های سال جاری جلوگیری شود.
