شوک بزرگ بازار مسکن: مالیات سنگین در انتظار مالکان خانه‌های خالی

فرشید ایلاتی با تأکید بر اینکه طرح «مالیات بر خانه‌های خالی» نباید با هدف کسب درآمد برای دولت طراحی شود، گفت: این مالیات در اصل ابزاری برای تنظیم بازار مسکن است. وی اظهار کرد که در زمان بررسی این قانون، پیشنهاداتی مبنی بر تعیین نرخ بسیار بالای مالیات، تا حدود ۳۰ درصد ارزش ملک، ارائه شد.

اثرات تعیین مالیات سنگین بر خانه‌های خالی

وی ادامه داد: چنین نرخی می‌توانست مالکانی که واحدهای خالی در اختیار دارند را وادار به فروش یا اجاره ملک کند. این اقدام نه تنها موجب ثبات بازار اجاره بلکه احتمالاً باعث کاهش قیمت‌ها نیز می‌شد. اما به دلیل ناقص بودن زیرساخت‌های اطلاعاتی کشور و تکمیلنشدن سامانه املاک و اسکان، انگیزه کافی در میان مالکان برای عرضه واحدهای خالی وجود ندارد.

ایلاتی افزود: اگر سامانه‌های اطلاعاتی کامل بود، اوضاع کاملاً متفاوت می‌شد. اکنون کشور اطلاعات دقیقی درباره مالکان، ساکنان و وضعیت املاک (خالی یا اشغال بودن آن‌ها) ندارد. بنابراین، مالیات باید به شکلی تعیین شود که اثر بازدارندگی مناسب داشته باشد. پیشنهاد ما این است که برای خانه‌های خالی، ۳۰ درصد ارزش روز ملک به‌عنوان مالیات دریافت شود.

دیدگاه‌های مختلف درباره نرخ مالیات

او توضیح داد: برخی معتقد بودند که برای تثبیت فرهنگ مالیاتی و ایجاد پایه‌های مالیاتی، باید نرخ‌های پایین‌تر در نظر گرفته شود. از این رو، مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس درصدی چند برابر از مالیات اجاره در نظر گرفته شد؛ به‌صورت ۶، ۱۲ و ۱۸ برابر مالیات اجاره محاسبه می‌شود. اما تجربه دو سال اخیر نشان داده که تعیین نرخ ۳۰ درصد از ارزش ملک به قیمت روز، کارایی بیشتری داشته و می‌توانست کنترل بیشتری بر رفتار مالکان خانه‌های خالی اعمال کند.

چالش‌ها و زیرساخت‌های موردنیاز

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: تا زمانی که سامانه‌ها به طور کامل تکمیل نشده و سامانه املاک و اسکان پوشش صد درصدی نداشته باشد، باید نرخ مالیات را تا ۳۰ درصد ارزش ملک تعیین کرد. در این صورت، مالکان خانه‌های خالی انگیزه لازم برای عرضه املاک خود به بازار را پیدا خواهند کرد.

به گفته وی، بر اساس آخرین آمارها، میزان مالیات اخذشده از خانه‌های خالی در یک سال تنها رقمی نزدیک به ۳۰۰ میلیارد تومان بوده است و در مجموع این طرح توانسته حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیارد تومان درآمد ایجاد کند. اما این ارقام نشان می‌دهد که هدف نباید کسب درآمد باشد. دولت باید از مدتی قبل اطلاع‌رسانی کند که مالیات بر خانه‌های خالی اجرا خواهد شد تا مالکان ترغیب به عرضه واحدهای خود شوند.

نرخ مجاز خانه‌های خالی و راهکارهای اجرای طرح

ایلاتی در ادامه با اشاره به «نرخ مجاز خانه‌های خالی» اظهار داشت: در هر کشور بخشی از واحدهای مسکونی باید خالی باشد تا امکان جابه‌جایی و عرضه‌ و تقاضا فراهم شود. نرخ استاندارد برای خانه‌های خالی حدود ۳ درصد است. اما اگر در کشوری ۳۰ میلیون واحد مسکونی وجود داشته باشد و ۱۰ درصد آن خالی باشد، این میزان بسیار بیشتر از نرخ استاندارد است؛ شرایط فعلی کشور ما نیز چنین وضعیتی را نشان می‌دهد.

وی در پایان تأکید کرد: اجرای صحیح طرح مالیات بر خانه‌های خالی مستلزم ایجاد سامانه‌ای هوشمند و جامع است که به‌وسیله آن بتوان تشخیص داد که چه زمانی تعداد واحدهای خالی از نرخ استاندارد تجاوز کرده است. در این صورت، مالیات باید اعمال شود و در صورت کاهش تعداد خانه‌های خالی به زیر نرخ استاندارد، دریافت مالیات میان دوره متوقف شود. این فرآیند نیازمند زیرساخت‌های فناوری پیشرفته است که در حال حاضر در کشور موجود نیست.