شکل‌گیری کانون گردباد در اقتصاد ایران
نادر کریمی جونی
اقتصاد ایرانی: گمان می‌رود که اوضاع در بازار مسکن اصلا خوب نیست؛ رکودی که اکنون در بازار مسکن مشاهده می‌شود معمولا به پایین‌بودن قدرت خرید شهروندان ایرانی نسبت داده و گفته می‌شود که با قیمت‌های حاضر بسیاری از شهروندان ایرانی چه در تهران و شهرهای بزرگ و چه حتی در شهرهای کوچک، توان خرید یک واحد مسکونی را ندارند و به همین دلیل تعداد قابل‌توجهی از واحدهای ساخته‌شده، خالی مانده است. حتی اخیرا در مورد تورم قیمت‌ها در مسکن روستایی هم هشدار داده شده و گفته می‌شود که به نسبت ملاحظات اقتصادی و مولفه‌های دخیل در تعیین قیمت مسکن، نرخ واحدهای مسکونی حتی در شهرهای کوچک و روستاها نیز به میزان نگران‌کننده‌ای افزایش پیدا کرده است.
ادامه یادداشت را بخوانید:
این افزایش قیمت اما به هر دلیل، هنوز به واحدهای مسکونی در شهرهای بزرگ و مخصوصا تهران سرایت نکرده و نرخ آن را دچار جهش نساخته است؛ بسیاری از تحلیلگران علاقه دارند که این عدم سرایت تورم قیمتی به مسکن در تهران و شهرهای بزرگ، به عدم وجود خریدار، نبود قدرت مالی و توان خرید و حباب موجود در نرخ‌ها نسبت داده شود. این عوامل اگرچه درست است اما نشانه‌هایی وجود دارد که نمی‌توان همه عوامل تاثیرگذار را همین موارد دانست. از جمله اینکه بسیاری از سرمایه‌داران بزرگ مخصوصا در کیش و قشم، تمایلی به حضور و معامله در بازار مسکن و حتی در بازار مسکن تهران نشان نمی‌دهند که این امر کاهش جذابیت در این بازار را نشان می‌دهد.
قرائن دیگری در مورد کاهش جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران و فعالان اقتصادی وجود دارد؛ از جمله کاهش ۳۷درصدی میزان پذیرش و حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن که به همین نسبت تولید و ساخت واحدهای مسکونی را تحت‌تاثیر قرار داده است. البته فعالان حرفه‌ای و سازندگان اصلی صنعت ساختمان از این کاهش سرمایه و برون‌رفت بخشی از فعالان صنعت ساختمان از عرصه تولید و فروش ملک خوشحال هستند و می‌گویند آن‌دسته از ثروتمندان که علاقه‌مند به دریافت سودهای تورمی و حبابی بودند و اصلا مشاغلی دیگر داشتند به امید به چنگ آوردن درآمدها و منافع آنی و زودنقدشونده به فعالیت در بازار و تولید ساختمان و مسکن می‌پرداختند و از آنجا که تعهدی به این صنعت نداشتند، علاقه‌ای به رعایت سازوکار تعیین قیمت و منصفانه بودن آن نیز نداشتند در نتیجه قیمت‌های ملک و زمین به نحو بی‌سابقه و بی‌ضابطه دچار افزایش شد و به نرخ‌های تعجب‌برانگیز و باورنکردنی رسید.
حالا و با منجمد شدن نرخ‌ها در این بازار رفته‌رفته از جذابیت صنعت ساختمان برای این قشر و گروه کاسته شده و سرمایه‌های این گروه اندک‌اندک از بازار مسکن کوچ کرده و به آن بازنگشته‌اند. در عین حال از آنجا که این گروه خواهان تحرک زیاد سرمایه‌های‌شان هستند و می‌خواهند از این تحرک، منافع زیادی حاصل کنند، سازندگان و فعالان غیرحرفه‌ای و مهمان در بخش مسکن مجبور شدند که واحدهای مسکونی تحت اختیار خود را با قیمت‌هایی کمتر از قیمت‌های رایج به فروش برسانند. البته فرآیند این فروش چندان ساده نبود وقتی سرمایه‌گذاران مهمان، واحدهای مسکونی خود را رها کردند، خانه‌ها آنان را رها نکرد و همین باعث رسوب واحدهای مسکونی در بازار شد؛ رسوبی که اگرچه کاملا مشهود بوده ولی تاکنون هم رفع نشده و گفته می‌شود که حدود یک‌میلیون واحد مسکونی خالی در بازار وجود دارد. در مورد این واحدهای به‌فروش نرفته، این نکته نیز گفته می‌شود که بخش مهم و میزان قابل‌اعتنایی از این واحدها به بانک‌ها و موسسات مالی- اعتباری تعلق دارد و این مجموعه‌های مالی به‌واسطه توان و پشتوانه‌های اقتصادی خود توانسته‌اند واحدهای مسکونی تحت تملک خویش یا شرکت‌های وابسته به خودشان را همچنان منجمد نگه دارند و به امید فروش به قیمت‌های بالاتر، از فروش آن پرهیز کنند.
با این حال نمی‌توان انکار کرد که قیمت تمام‌شده مسکن طی سال‌های اخیر به شدت افزایش یافته است. اکنون قیمت ساخت هر متر واحد مسکونی به شرایط معمولی و نه اشرافی، به حدود ۳۵ تا ۴۰میلیون تومان بالغ شده که به این رقم قیمت زمین که آن‌هم بسته به منطقه و… به حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیون بالغ می‌شود، اضافه می‌گردد یعنی قیمت تمام‌شده یک متر مربع ملک ساخته‌شده با احتساب قیمت سهم زمین ملک، حدود ۶۰ تا ۷۰میلیون تومان خواهد شد یعنی یک واحد ۵۰ متری نوساز در محله‌ای متوسط و با شرایط معمولی حدود ۵/۳میلیارد تومان خواهد شد که این رقم هم از قدرت شهروندان ایرانی بسیار دور است.
جالب است که اتفاقا این رقم با قیمت‌های موجود در بازار تناسب ندارد و قیمت‌هایی که اکنون در بازار دیده می‌شود به سال‌های۱۴۰۲ و ابتدای۱۴۰۳ تعلق دارد؛ سال‌هایی که قیمت دلار حدود ۵۰ هزار تومان بود و تورم قیمت در بازار کالا، هنوز به میزان فعلی نرسیده بود. از این بابت است که بسیاری از تولیدکنندگان حرفه‌ای مسکن اعلام می‌کنند که قیمت‌های مسکن نه‌تنها برای تولید صرفه و سود ندارد بلکه به‌طور کاملا قابل مشاهده‌ای این قیمت‌ها حتی از نرخ تمام‌شده نیز پایین‌تر است. البته این تولیدکنندگان مسکن به نرخ‌های اعلامی اشاره نمی‌کنند بلکه منظورشان نرخ‌های معاملاتی است که پایین‌تر از نرخ‌های کاغذی و اعلامی است.
در این شرایط روشن است که بازار مسکن خود را برای تجربه یک جهش قیمتی آماده می‌کند. برخی معامله‌گران و تولیدکنندگان حرفه‌ای بازار مسکن معتقدند حالا که افراد و سرمایه‌های غیرحرفه‌ای از این بازار خارج شده و تولید مسکن هم به میزان قابل‌توجهی کاهش پیدا کرده، زمینه جهش قیمتی در این بازار در حال پدید آمدن است. در این صورت انتظار آن است که اگر حادثه غیرمترقبه‌ای رخ ندهد و رویدادهایی مانند وقوع جنگ اتفاق نیفتد، طی ماه‌های آینده و احتمالا تا پایان سال، قیمت مسکن در ایران و به‌ویژه در شهرهای بزرگ از جمله در تهران بین ۵۰ تا ۱۰۰درصد گران شود. ممکن است اکنون دوباره مساله نبود قدرت خرید و ناتوانی مردم از معامله واحدهای مسکونی به میان کشیده و از آن نتیجه گرفته شود که این جهش رخ نمی‌دهد اما سرمایه‌گذارانی که پول‌های خویش را به مناطقی همچون کیش برده‌اند و اکنون سرمایه‌های‌شان به‌دلیل تشدید تحریم‌ها و کاهش تجارت مناطق آزاد، کاهش مسافران خارجی کیش و… معطل مانده، ظرفیت قابل‌توجهی برای حضور و فعالیت در بازار مسکن تهران و شهرهای بزرگ دارند که این امر پول و سرمایه لازم را برای فروش واحدهای راکدمانده فراهم می‌کند، گام دیگر این سناریو، گران شدن حق اجاره به نسبت گران‌شدن مسکن است که تورم موجود در اقتصاد ایران را نه‌فقط فراگیر و عمومی می‌کند بلکه باعث هرچه فقیرتر شدن خانوارهای ایرانی می شود.
